Le tribunal judiciaire, statuant en juge des contentieux de la protection, rend une ordonnance le deux octobre deux mille vingt-cinq. Le bailleur social demande la résiliation du bail pour impayés de loyers et le paiement des sommes dues. Les locataires sollicitent l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Le juge doit trancher l’application dans le temps de la loi du vingt-sept juillet deux mille vingt-trois et statuer sur les demandes de mesures d’apurement.
Le principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle
La décision affirme la primauté du principe de non-rétroactivité en matière contractuelle. Le juge écarte l’application immédiate de la loi nouvelle au bail conclu antérieurement à son entrée en vigueur. Il rappelle que la loi du vingt-sept juillet deux mille vingt-trois ne comporte aucune disposition dérogeant à l’article deux du code civil. « Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette » (Motifs, 1.2). Le contrat demeure régi par la loi ancienne et les stipulations conventionnelles. Cette solution est conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation qui a jugé que l’article dix de la loi nouvelle « ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail » (Cass. Autre, le 13 juin 2024, n°24-70.002). La portée de ce point est essentielle pour la sécurité juridique des relations contractuelles. Elle garantit la stabilité des conventions face aux modifications législatives intervenant en cours d’exécution.
La substitution du délai contractuel au délai légal nouveau
Le juge procède à la substitution du délai conventionnel pour apprécier la régularité du commandement. Le bail prévoyait un délai de deux mois pour apurer la dette après commandement. Le bailleur a appliqué le nouveau délai légal de six semaines dans son commandement. Le juge estime que le délai contractuel de deux mois doit prévaloir. « Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer » (Motifs, 1.2). L’irrégularité du commandement n’est toutefois pas sanctionnée par la nullité. Le juge relève que la dette n’a de toute façon pas été payée dans l’intervalle entre six semaines et deux mois. Ainsi, le bailleur peut valablement se prévaloir de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies. La valeur de cette analyse est pragmatique. Elle évite une annulation purement formelle du commandement lorsque l’issue sur le fond serait identique. Elle préserve l’efficacité de la procédure tout en rappelant la règle de droit.
L’aménagement judiciaire au profit du locataire en difficulté
La décision illustre les pouvoirs d’aménagement conférés au juge par la loi du vingt-sept juillet deux mille vingt-trois. Le juge constate que les conditions légales pour bénéficier de ces mesures sont remplies. Il note la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience. « En l’espèce, eu égard aux versements réalisés depuis le mois de novembre 2024 d’un montant supérieur à celui du loyer courant, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite » (Motifs, 1.2). Le juge apprécie également la capacité des locataires à assumer un plan d’apurement. Il accorde des délais de paiement de trente-six mois et suspend les effets de la clause résolutoire. Cette solution s’inscrit dans le droit fil de la jurisprudence des cours d’appel appliquant la loi nouvelle. Une cour a jugé que « le juge peut accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience » (Cour d’appel de Pau, le 6 mars 2025, n°23/02948). La portée de ce point est de concilier le recouvrement de la créance avec la protection du logement du locataire de bonne foi.
Le régime strict de la suspension conditionnelle
Le juge définit un régime strict et précis pour la suspension de la clause résolutoire. La suspension est subordonnée au respect scrupuleux du plan de paiement. Toute défaillance, même sur une seule échéance, entraîne la résiliation de plein droit. « DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure […] le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 mai 2025 » (Dispositif). Le juge précise les conséquences d’une telle défaillance, incluant l’exigibilité immédiate du solde et la possibilité d’expulsion. La valeur de ce dispositif est d’offrir une sécurité au bailleur. Il établit un mécanisme automatique de sanction en cas d’inexécution, évitant une nouvelle saisine du juge. Il encadre strictement la seconde chance accordée aux locataires pour préserver l’équilibre contractuel et l’effectivité du recouvrement.
