Le tribunal judiciaire de Paris, statuant en juge des contentieux de la protection, a rendu un jugement le 2 octobre 2025. Le bailleur social demandait la résiliation d’un bail pour défaut de paiement et l’expulsion du locataire. Le juge, statuant par défaut, a accueilli la demande principale mais en a limité les modalités d’exécution. La décision aborde la résolution du bail et le régime probatoire de la dette, tout en écartant l’exécution provisoire.

La détermination du délai de grâce applicable au bail

Le juge précise d’abord le régime légal de la clause résolutoire pour défaut de paiement. Il rappelle que la loi du 6 juillet 1989 impose une clause de résiliation de plein droit. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le texte applique ici une jurisprudence constante sur le principe de non-rétroactivité. « Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif » (Motifs, 1.2). Le contrat, conclu en 2012, reste donc soumis à l’ancien délai de deux mois. Cette solution confirme la sécurité juridique attachée aux contrats en cours. Elle empêche toute application rétroactive d’une loi nouvelle modifiant les délais au détriment d’une partie.

La vérification des conditions de la résolution

Le juge vérifie ensuite la réunion des conditions de la résolution. Le bailleur a justifié de la signification d’un commandement régulier. L’historique des versements démontre que la dette visée n’a pas été apurée dans le délai de deux mois. Aucun plan d’apurement n’a été conclu entre les parties dans ce délai. Le juge en déduit que les conditions de la clause résolutoire sont réunies depuis une date précise. Il ordonne donc la libération des lieux et autorise l’expulsion en cas de refus. Toutefois, il rappelle le délai de deux mois après commandement de quitter les lieux. Cette analyse rigoureuse protège le locataire contre une résolution abusive. Elle garantit le respect des formalités protectrices édictées par la loi.

La preuve de la dette locative et ses conséquences

Sur la demande en paiement, le juge applique les principes généraux de la charge de la preuve. Il cite l’article 1353 du code civil pour fonder son raisonnement. « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement » (Motifs, 2). Le bailleur a produit un décompte détaillé de la créance arrêtée à une date certaine. Le locataire défaillant n’a apporté aucun élément pour contester ce montant. Le juge condamne donc au paiement de la somme due avec des intérêts différenciés. Il ordonne également le paiement d’une indemnité d’occupation post-résiliation. Cette application stricte de la charge de la preuve est favorable au créancier diligent. Elle souligne que le défaut de contestation vaut acceptation des éléments produits.

La modulation des effets de la décision

Enfin, le juge use de son pouvoir d’appréciation pour modérer les effets de sa décision. Il accorde une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile en tenant compte de l’équité. Surtout, il écarte l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514. Il estime que cette exécution serait incompatible avec la nature de l’affaire. Elle entraînerait des conséquences graves et irréversibles avant un éventuel appel. Cette mesure prive de réalité le droit au double degré de juridiction. Cette décision tempère la sévérité du jugement en faveur du locataire absent. Elle préserve son droit à un recours effectif malgré son défaut de comparution.

Cette décision illustre l’équilibre recherché par le juge des contentieux de la protection. Elle applique avec rigueur le droit des bails et la charge de la preuve au profit du bailleur. Mais elle neutralise l’effet immédiat de la décision pour protéger les droits de la défense. Le juge assure ainsi une protection effective du locataire, même défaillant.