Tribunal judiciaire de Paris, le 23 juillet 2025, n°25/51206

Le Tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé le 23 juillet 2025, a été saisi par le syndicat des copropriétaires d’un immeuble afin d’obtenir, sous astreinte, la remise de la trésorerie et des archives par l’ancien syndic, la société AMI. Ce dernier, dont le mandat a pris fin le 30 septembre 2024, avait été préalablement mis en demeure par l’administrateur judiciaire provisoirement désigné. L’ancien syndic soutenait avoir satisfait à ses obligations et être dans l’impossibilité de communiquer des documents qu’il ne détiendrait plus. Le juge des référés a partiellement fait droit aux demandes du syndicat. Cette ordonnance précise les contours de l’obligation de transmission pesant sur l’ancien syndic et en clarifie la charge de la preuve, tout en opérant un contrôle minutieux des allégations des parties au regard des pièces versées aux débats.

L’ordonnance consacre d’abord une interprétation rigoureuse des obligations légales de l’ancien syndic et en renforce le régime probatoire. Le juge rappelle le cadre légal issu de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose des délais stricts pour la remise des documents. Il en déduit une règle procédurale essentielle en énonçant que « la charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient et qu’il doit normalement détenir ». Cette inversion de la charge de la preuve est logique, l’ancien syndic étant le seul à connaître l’étendue exacte des archives en sa possession. Le juge applique strictement ce principe en relevant que la société défenderesse « ne fait état d’aucune remise physique de documents, pas plus qu’elle ne verse aux débats d’éléments établissant que les pièces qu’elle détient nécessairement […] ne se trouvent pas en sa possession ». Cette approche place l’ancien syndic dans l’obligation de démontrer activement qu’il a procédé à la transmission intégrale ou qu’il est matériellement dans l’impossibilité de le faire, faute de quoi il sera présumé défaillant. Cette solution, protectrice du syndicat et du nouveau gestionnaire, sécurise la transition et évite les blocages liés à des contestations sur l’existence des documents.

L’ordonnance illustre ensuite la méthode concrète du juge des référés pour contrôler l’exécution des obligations, en examinant point par point les demandes à l’aune des preuves apportées. Le juge ne se contente pas des affirmations des parties et procède à un examen comparé des prétentions et des pièces versées aux débats. Concernant la transmission des contrats en cours, il rejette les allégations de l’ancien syndic au motif qu’« aucun élément versé aux débats ne permet de déterminer le contenu des documents accessibles depuis ce lien de téléchargement ». S’agissant du dossier du sinistre incendie, le constat de l’insuffisance des transmissions est tout aussi factuel, le juge notant que « parmi les pièces produites dans le cadre de la présente instance, figurent des documents afférents au sinistre incendie non communiqués ». Il en tire une conséquence importante en précisant que « la circonstance que l’administrateur judiciaire ou le conseil syndical aient eu accès à certaines de ces pièces n’a pas pour effet de décharger la société […] de l’obligation de transmission pesant sur elle ». Cette précision est cruciale : l’obligation de remise est personnelle et ne peut être considérée comme satisfaite par un accès indirect ou fragmentaire aux documents. En revanche, le juge rejette les demandes concernant le registre des procès-verbaux ou les factures, estimant que leur transmission est suffisamment établie ou que leur existence n’est pas prouvée, comme pour l’état des comptes après apurement où il relève qu’« il n’est pas démontré que la société […] ait établi les comptes après apurement ». Ce travail d’instruction minutieux montre que le juge des référés, bien que statuant dans l’urgence, exerce un contrôle substantiel pour distinguer les demandes fondées des autres.

La portée pratique de la décision est renforcée par l’octroi d’une astreinte adaptée et la condamnation aux frais. Pour assurer l’exécution effective de ses injonctions, le juge use de son pouvoir discrétionnaire prévu à l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution. Il assortit la condamnation à remettre les documents d’une « astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard », pour une durée limitée à deux mois. Ce montant, inférieur à celui sollicité par le demandeur, apparaît proportionné, visant à contraindre sans être confiscatoire. Enfin, la condamnation de l’ancien syndic aux dépens et à payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sanctionne son comportement procédural et compense partiellement les frais exposés par le syndicat. Cette décision, exécutoire à titre provisoire, offre ainsi un remède rapide et efficace aux difficultés fréquemment rencontrées lors des changements de syndic, en rappelant avec fermeté les devoirs de l’ancien mandataire.