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Le Tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé le 23 juillet 2025, a été saisi par une société bailleuse d’une demande visant à constater la résolution de deux baux professionnels pour défaut de paiement des loyers et à ordonner l’expulsion du locataire. Les contrats contenaient une clause résolutoire de plein droit. Le locataire, mis en demeure par commandement de payer en juillet 2024, sollicitait l’octroi de délais de paiement. À l’audience, il était établi que la dette relative à l’un des baux avait été intégralement soldée, tandis que des arriérés persistaient sur l’autre. Le juge des référés devait donc déterminer les effets d’un paiement tardif sur l’acquisition d’une clause résolutoire déjà conditionnellement accomplie et statuer sur les demandes accessoires. Par une ordonnance nuancée, le tribunal constate l’acquisition de la clause pour le premier bail tout en accordant des délais suspensifs, et estime la clause réputée non acquise pour le second en raison du paiement intégral intervenu avant l’ordonnance. Cette décision illustre l’articulation subtile entre la force obligatoire des conventions et le pouvoir d’aménagement du juge face à l’exécution défaillante d’une obligation (I). Elle démontre également la rigueur procédurale du juge des référés dans l’examen des demandes accessoires, notamment en matière de provision et de dépôt de garantie (II).
Le juge des référés, saisi sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, rappelle qu’il « n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence […] pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail ». Cette compétence spécifique lui permet de trancher une question qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse. En l’espèce, l’existence des commandements de payer réguliers et l’absence de régularisation dans le délai contractuel d’un mois rendent incontestable l’acquisition de la clause pour les deux baux. Le tribunal motive ainsi sa constatation en relevant qu’« il n’est pas justifié par le locataire qu’il en aurait régularisé les causes dans le délai d’un mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise ». Le principe de la force obligatoire des conventions, énoncé aux articles 1134 et 1183 du code civil, conduit donc à un constat initial de résolution de plein droit.
Toutefois, le juge use de son pouvoir d’aménagement issu de l’article 1343-5 du code civil pour moduler les conséquences de cette acquisition. Pour le premier bail, où des arriérés subsistent, il accorde des délais de paiement qui ont un effet suspensif, précisant que la clause résolutoire « sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ». Cette solution concilie la protection du créancier et la prise en compte de la situation du débiteur, évitant une expulsion immédiate. Pour le second bail, la situation est différente car le locataire a soldé l’intégralité de sa dette, arriérés et loyers courants, avant la décision. Le juge opère alors une analyse rétroactive remarquable. Il estime que « le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience, établit que le preneur était en mesure de satisfaire aux conditions posées par l’article 1343-5 du code civil, de sorte que des délais de paiement suspendant le jeu de la clause résolutoire étaient susceptibles de lui être accordés ». Le tribunal en déduit que « l’arriéré ayant été effectivement réglé dans les délais accordés, de même que les loyers courants, la clause de résiliation de plein droit aurait été réputée ne pas avoir joué ». Cette fiction juridique, créée par l’octroi de « délais rétroactifs », permet de neutraliser les effets d’une clause pourtant acquise. Le juge justifie cette bienveillance par un impératif d’équité, soulignant qu’« adopter une solution contraire reviendrait à traiter plus sévèrement le preneur qui s’est acquitté de sa dette au jour de l’audience que celui qui ne s’en est pas acquitté ». Cette approche témoigne d’une interprétation constructive des pouvoirs du juge, visant à éviter une sanction disproportionnée lorsque le défaut a été réparé.
Le tribunal exerce avec rigueur sa compétence de référé pour les autres demandes, en appliquant strictement les conditions légales. S’agissant de la provision sur la dette locative, il rappelle le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, qui exige que « l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ». Pour le bail dont la dette est soldée, « aucune condamnation à provision ne sera ordonnée à ce titre ». Pour l’autre bail, les parties étant d’accord sur le montant, il condamne au paiement de la somme « non sérieusement contestable de 4135,39 euros par provision ». Le juge précise avec justesse qu’« il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts depuis l’assignation dès lors que la somme de 4135,39€ est une dette qui s’est reconstituée depuis la délivrance de l’assignation et n’était dès lors pas exigible à cette date ». Cette analyse fine démontre une attention particulière à la chronologie des obligations.
La demande de conservation du dépôt de garantie est, quant à elle, rejetée car elle « se heurte à une contestation sérieuse ». Le tribunal motive ce rejet en indiquant que cette demande « n’est justifiée ni par une clause contractuelle (nullement invoquée au demeurant) ni par la démonstration d’un préjudice justifiant que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur ». Cette solution rappelle que le dépôt de garantie, en droit commun des contrats, a une fonction essentiellement garantiste et ne peut être confisqué à titre de dommages-intérêts sans fondement légal ou conventionnel précis. Enfin, le juge use de son pouvoir d’appréciation pour condamner la partie perdante à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, estimant qu’« il n’apparaît pas inéquitable de condamner la partie défenderesse au paiement de la somme de 600€ ». Cette décision équilibrée, qui rejette les demandes infondées tout en accordant une indemnité pour les frais exposés, illustre le rôle du juge des référés comme régulateur des prétentions des parties.
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