Tribunal judiciaire de Paris, le 23 juin 2025, n°25/50630

Par une ordonnance de référé du 23 juin 2025, le tribunal judiciaire de Paris a été saisi d’un litige locatif ancien. La question portait sur l’acquisition d’une clause résolutoire et sur l’octroi d’une provision, dans un contexte de longue inertie du bailleur.

Les faits tiennent à un bail conclu en 1997 sur des locaux de bureaux, avec un loyer mensuel stipulé et un usage exclusivement professionnel. Des impayés se sont accumulés, un premier commandement a été délivré en 2018, puis un jugement définitif du 4 novembre 2021 a condamné la locataire au paiement d’arriérés.

Postérieurement, le bailleur a adressé une mise en demeure le 30 juillet 2024 et un commandement de payer le 22 octobre 2024 visant un arriéré reconstitué sur cinq années. Il a alors assigné en référé pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion, fixer une indemnité d’occupation et obtenir une provision.

Le preneur a opposé la mauvaise foi du commandement et soutenu que le débat relevait du fond. Le juge des référés a d’abord écarté une note produite en cours de délibéré, rappelant que « Ce courrier, qui n’a pu être évoqué de façon contradictoire, sera écarté des débats. » La question de droit centrale tenait, d’une part, à l’office du juge des référés en matière de clause résolutoire au regard de l’article L. 145-41 du code de commerce et du critère de bonne foi du commandement, d’autre part, à la condition tenant au caractère non sérieusement contestable de la créance pour l’octroi d’une provision. La juridiction a refusé de constater la clause résolutoire, considérant le commandement de nul effet, et a rejeté la demande de provision faute d’évidence sur le montant réclamé.

I. Le cadre et le sens de la décision

A. L’office du juge des référés et le respect du contradictoire

Le juge rappelle le périmètre de l’article 835 du code de procédure civile. S’il n’y a pas d’urgence exigée, encore faut-il que l’obligation ne soit pas sérieusement contestable ou que le trouble soit manifestement illicite. L’ordonnance énonce ainsi que « il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. » Cette formulation situe précisément l’exigence probatoire en amont de toute mesure d’éviction.

S’ajoute un rappel ferme du principe de la contradiction, déjà mobilisé pour écarter une pièce tardive. En sanctionnant la note remise après l’audience, la juridiction réaffirme la nécessité d’un débat contradictoire loyal. Cette exigence irrigue l’office du juge des référés, qui ne peut, sur pièces irrégulièrement versées, asseoir ni le constat d’une résiliation ni l’octroi d’une provision. La cohérence interne de la motivation repose ainsi sur la régularité du débat et la preuve claire de l’obligation invoquée.

B. La clause résolutoire, le commandement et l’exigence de bonne foi

L’article L. 145-41 institue un mécanisme à la fois protecteur et strict, rendant la clause résolutoire opératoire un mois après un commandement resté infructueux. Pourtant, la bonne foi gouverne l’exécution des contrats et colore la validité même de la mise en demeure résolutoire. Le juge souligne que « Il est constant que l’éventuelle mauvaise foi du bailleur s’apprécie lors de la délivrance du commandement de payer. » Le faisceau d’indices retenu est double : une inaction prolongée, y compris après une condamnation définitive, et l’exigence soudaine, dans un bref délai, d’un arriéré important.

La motivation insiste également sur la carence de preuve quant à l’état exact de la dette au moment pertinent. L’ordonnance constate en effet qu’« Aucun décompte postérieur au commandement de payer n’est versé aux débats permettant au juge des référés de vérifier l’absence de règlement à la suite de la délivrance du commandement de payer dans le délai requis et par conséquent l’acquisition de la clause résolutoire. » Sans décompte actualisé ni clarification sur les périodes visées, la résiliation de plein droit ne peut être constatée. L’issue est nette, le juge retenant que « Il n’existe donc pas de contestation sérieuse sur la qualification du bail commercial », mais que la résiliation ne peut prospérer au regard des exigences de bonne foi et de preuve. Le commandement querellé est privé d’effet résolutoire, et la demande d’expulsion s’efface corrélativement.

II. La valeur et la portée de la solution

A. La provision en référé et l’exigence d’évidence probatoire

Le cadre de l’article 835, alinéa 2, commande que la provision ne soit accordée qu’en présence d’une obligation non sérieusement contestable, tant dans son principe que dans son quantum. Le paiement du loyer étant une obligation essentielle au sens de l’article 1728 du code civil, la question se déplace vers la démonstration chiffrée et vérifiable du montant exigé. Ici, la juridiction constate l’insuffisance des pièces et l’écart entre les montants successivement soutenus.

La motivation synthétise le défaut de preuve par une formule qui domine le débat probatoire : « Dès lors, la bailleresse n’établit pas, avec l’évidence requise en matière de référé, le montant de la dette de la défenderesse. » Cette exigence d’« évidence » vise la lisibilité du décompte, la concordance des périodes, l’imputation des règlements éventuels et la cohérence entre commandement, assignation et prétentions chiffrées à l’audience. Faute d’un tel appareillage, la provision est écartée sans préjuger du fond.

B. Portée pratique, articulation avec l’autorité de chose jugée et exigences de diligence

La décision se signale d’abord par une articulation rigoureuse avec un jugement antérieur. L’ordonnance retient qu’« Il n’existe donc pas de contestation sérieuse sur la qualification du bail commercial. » Cette affirmation, éclairée par l’autorité de chose jugée du jugement de 2021, neutralise les thèses relatives à une prétendue disparition du bail et recentre le litige sur la régularité du commandement et la preuve de la dette actuelle.

La portée normative se joue surtout sur le terrain de la bonne foi et de la diligence contractuelle. Le contrôle judiciaire du commandement réaffirme que l’exercice d’une prérogative résolutoire ne saurait devenir un instrument de surprise après des années d’inaction. L’exigence est double : actualiser le décompte immédiatement postérieur au commandement et calibrer la mise en demeure pour permettre un apurement réaliste, au besoin par étapes. L’ordonnance incite le bailleur à concaténer les diligences utiles — exécution de la décision antérieure, relances suivies, sommations intermédiaires, ventilation claire des postes — plutôt qu’à sommer le preneur d’un arriéré massif à bref délai.

La solution, enfin, sécurise la pratique contentieuse des référés locatifs. Elle confirme que l’outil résolutoire conserve sa force sous réserve d’un commandement loyal, circonstancié et vérifiable, conforme à la temporalité des relations contractuelles. Elle rappelle également que la provision n’est pas un substitut au débat de fond lorsque le quantum demeure mouvant ou mal établi. Dans cette perspective, l’arrêt assure une cohérence d’ensemble entre l’autorité de chose jugée sur des périodes révolues, la régularité des mises en demeure nouvelles, et l’exigence probatoire renforcée propre au référé.

Ainsi, la décision éclaire la méthode que doivent adopter les acteurs du bail commercial en situation d’impayés persistants. La résiliation de plein droit suppose un commandement établi de bonne foi, appuyé par un décompte immédiatement vérifiable, et mis en œuvre avec une diligence continue. La provision exige, de son côté, une démonstration chiffrée d’une évidence suffisante, indissociable d’une chronologie probante et d’une comptabilité locative transparente.