Tribunal judiciaire de Paris, le 23 septembre 2025, n°25/02833

Le tribunal judiciaire de Paris, statuant en juge des contentieux de la protection, a rendu une ordonnance le 23 septembre 2025. Le bailleur social a engagé une action en constatation de résiliation de bail pour défaut de paiement et en paiement de provisions. Le locataire, défaillant, n’a pas comparu. Le juge a examiné la régularité de la demande et son bien-fondé au regard de la loi applicable. Il a fait droit aux demandes du bailleur en constatant la résiliation du bail et en accordant des provisions, tout en rappelant les délais légaux pour l’expulsion.

La détermination du délai applicable à la clause résolutoire

Le juge a dû trancher la question du délai après commandement de payer, source d’incertitude depuis la réforme. La loi du 27 juillet 2023 a modifié l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en prévoyant un délai de six semaines. Le tribunal précise que cette nouvelle loi ne dispose que pour l’avenir. « Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois — le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette » (Motifs, 1.2). Le principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle s’applique pleinement. La solution confirme une jurisprudence déjà établie sur ce point précis. « Or le contrat a été conclu le 29 octobre 2020 soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire » (Tribunal judiciaire de Bobigny, le 13 janvier 2025, n°24/03077). La portée de cette analyse est essentielle pour la sécurité juridique des contrats en cours. Elle évite une remise en cause imprévisible des délais contractuels pour les parties.

Les conditions de mise en œuvre de la résiliation et ses conséquences

L’application du délai de deux mois issu du contrat conduit à la résiliation de plein droit. Le juge constate que le commandement de payer a été régulièrement signifié le 23 mai 2024. Il relève que la dette visée n’a pas été apurée dans le délai contractuel de deux mois. « Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 juillet 2024 » (Motifs, 1.2). La résiliation est donc constatée à cette date, ouvrant droit à une indemnité d’occupation. Le juge rappelle cependant les garanties procédurales attachées à l’expulsion. Il souligne que l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après un commandement de quitter les lieux. Cette précision protège le locataire contre une éviction immédiate malgré la résiliation. La décision assure ainsi un équilibre entre le droit du bailleur et les protections du locataire.

L’octroi de provisions sur la dette et l’indemnité d’occupation

Statuant sur le fond en l’absence du défendeur, le juge examine le bien-fondé des demandes pécuniaires. Le bailleur produit un décompte détaillé de la dette locative arrêtée à une date récente. Face à l’absence de contestation sérieuse de la part du locataire défaillant, le juge accorde une provision. « Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier » (Motifs, 2). Cette application est conforme à la jurisprudence des référés. « L’obligation du locataire de payer la somme de 17 949 euros au titre des loyers et charges échus, arrêtés au 16 septembre 2024, n’est pas sérieusement contestable. En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur de cette somme » (Tribunal judiciaire de Marseille, le 28 février 2025, n°24/03087). La décision ordonne également le paiement d’une indemnité d’occupation provisoire, calquée sur le dernier loyer. La valeur de ces dispositions est de permettre au créancier d’obtenir rapidement une condamnation exécutoire. Elles pallient les lenteurs d’une procédure au fond tout en préservant les droits de la défense.

Cette ordonnance illustre le traitement rigoureux des contentieux locatifs en l’absence de la partie défenderesse. Elle affirme avec clarté le principe de non-rétroactivité de la loi de 2023 sur les délais de clause résolutoire. Le juge applique scrupuleusement le droit transitoire pour déterminer la loi applicable au contrat. Il combine une fermeté sur le principe de l’exécution des obligations avec le respect des garanties procédurales fondamentales. Le rappel des délais d’expulsion et le contrôle de l’obligation incontestable en sont la preuve. La décision assure une protection effective du créancier par l’octroi de provisions tout en encadrant strictement les suites pratiques de la résiliation. Elle constitue un modèle d’application des textes protecteurs dans le cadre contraignant du référé.