Tribunal judiciaire de Paris, le 24 juillet 2025, n°24/08950

Le Tribunal judiciaire de Paris, statuant en matière de loyers commerciaux le 24 juillet 2025, est saisi d’un litige entre un bailleur et un preneur portant sur la fixation du loyer d’un bail renouvelé. Par un congé délivré en février 2023, le bailleur a proposé un renouvellement à compter du 1er septembre 2023 avec un loyer annuel de 70 400 euros. Le preneur a accepté le principe du renouvellement mais a contesté le montant proposé, invoquant l’application du plafonnement légal et soutenant l’existence d’un accord sur un loyer de 51 685,18 euros. Saisi en fixation judiciaire du loyer, le juge doit d’abord trancher la question préalable de la recevabilité de l’action au regard d’un éventuel accord entre les parties, puis déterminer la méthode de fixation du loyer renouvelé, notamment la possible application du mécanisme de plafonnement de l’article L. 145-34 du code de commerce et le régime des locaux à usage exclusif de bureaux. Le tribunal déclare l’action recevable, constate l’absence d’accord sur le prix, et ordonne une expertise pour déterminer la valeur locative, tout en proposant une mesure de médiation. Cette décision illustre les difficultés pratiques de la fixation du loyer en renouvellement et la rigueur exigée pour caractériser un accord entre les parties. Elle appelle ainsi à analyser, d’une part, les conditions strictes de l’accord préalable rendant irrecevable l’action en fixation et, d’autre part, la détermination complexe du régime applicable à la fixation du loyer renouvelé.

I. L’exigence d’un accord formel et non équivoque pour écarter la fixation judiciaire du loyer

L’article L. 145-33 du code de commerce subordonne l’intervention du juge à l’absence d’accord entre les parties sur le prix du loyer renouvelé. Le tribunal rappelle ce principe en énonçant qu’« une action en fixation judiciaire du loyer commercial du bail renouvelé n’est donc pas recevable devant le juge des loyers commerciaux en cas d’accord entre les parties sur le prix du loyer renouvelé ». L’examen des échanges entre les parties révèle une divergence persistante. Le preneur a proposé un loyer de 51 685,18 euros en invoquant le plafonnement légal, et a même signé un projet de bail formalisant cette proposition. Toutefois, le bailleur a clairement refusé cette offre par courrier du 9 septembre 2023, en réitérant sa demande de 70 400 euros. Le tribunal relève que « le bailleur a refusé le 9 septembre 2023, dans des termes dénués d’équivoque, la proposition du preneur ». L’absence de signature du projet de bail par le bailleur corrobore ce refus. Par ailleurs, une proposition antérieure du bailleur de porter le loyer à 55 374,68 euros dans le cadre d’une révision du bail expirant ne saurait constituer un accord, car elle ne correspond pas au loyer proposé par le preneur. Le tribunal souligne que cette proposition « ne saurait correspondre à une acceptation de la proposition du prix du loyer renouvelé faite par le preneur, faute pour ledit loyer appliqué de correspondre en tout point au loyer proposé ». Ainsi, un simple échange de propositions divergentes, sans rencontre des volontés sur un montant identique, ne caractérise pas un accord au sens de la loi. Cette analyse stricte protège la sécurité juridique et évite qu’une simple négociation inaboutie ne prive le juge de son pouvoir de fixation. Elle rappelle que l’accord doit être certain et porter précisément sur le loyer du bail renouvelé, et non sur une autre opération comme une révision.

II. La détermination incertaine du régime de fixation du loyer renouvelé justifiant le recours à l’expertise

Une fois la recevabilité établie, le juge doit déterminer le loyer selon les règles du code de commerce. Le litige porte principalement sur l’applicabilité du plafonnement de l’article L. 145-34 et sur la qualification des locaux. Le preneur invoque le plafonnement, tandis que le bailleur soutient que les locaux sont à usage exclusif de bureaux, ce qui exclurait ce mécanisme au profit du régime spécifique de l’article L. 145-36. Le tribunal analyse d’abord la destination contractuelle. La clause stipule « Presse, édition de périodiques pharmaceutiques, à usage professionnel ». Le juge estime que « les termes “presse” et “édition de périodiques” revêtent une acceptation beaucoup plus large que ce seul usage », d’autant que le bail impose au preneur de tenir les lieux garnis de « marchandises ». Il en déduit que « la commune intention des parties n’était pas de restreindre l’exploitation des locaux à un usage exclusif de bureaux ». Cette interprétation littérale du contrat est renforcée par le refus de dénaturer la clause, le tribunal jugeant qu’elle est « dénuée de toute ambiguïté, elle ne peut, sans dénaturation, être interprétée par le juge qui doit constater qu’elle lie les parties ». Le plafonnement pourrait donc en principe s’appliquer. Cependant, le juge rappelle que le loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au loyer plafond. Or, « aucune partie ne fournit d’éléments pour déterminer la valeur locative ». Face à cette carence probatoire et à la complexité technique des calculs, le tribunal ordonne une expertise. Il motive cette décision en indiquant qu’« il y a lieu de désigner un expert judiciaire pour statuer sur la demande de fixation de loyer, en l’absence d’accord des parties sur le principe de fixation à la valeur locative ou au loyer plafonné ». Cette solution est pragmatique. Elle permet au juge de s’appuyer sur une assistance technique pour appliquer les critères légaux de l’article L. 145-33, tels que les caractéristiques du local ou les prix du voisinage. Parallèlement, le tribunal innove en couplant l’expertise à une proposition de médiation, estimant qu’« il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ». Cette approche favorise le règlement amiable sans priver le juge de l’expertise nécessaire pour trancher en cas d’échec. Elle souligne les limites de l’office du juge en présence de questions factuelles complexes et l’importance des mesures d’instruction adaptées.