Le Tribunal judiciaire de Paris, statuant en matière de loyers commerciaux par jugement du 24 juillet 2025, est saisi d’un litige portant sur la fixation du loyer d’un bail renouvelé. La bailleur, ayant donné congé avec offre de renouvellement pour des locaux affectés à un hôtel meublé, sollicite la fixation d’un loyer annuel de 60 000 euros. Le preneur conteste ce montant et propose une somme inférieure, tout en demandant subsidiairement la désignation d’un expert. Le tribunal, constatant l’accord des parties sur le caractère monovalent des locaux et le principe du renouvellement, rejette les prétentions chiffrées des parties. Il ordonne une mesure d’expertise pour déterminer la valeur locative selon les usages de la branche hôtelière et fixe un loyer provisionnel. La décision illustre les difficultés pratiques de la fixation du loyer en cas de renouvellement et le rôle central du juge dans l’administration de la preuve. Elle appelle ainsi une analyse de la méthode de fixation retenue pour les baux monovalents (I), puis une appréciation des pouvoirs du juge dans la conduite de l’instance d’expertise et la recherche d’une solution amiable (II).
I. La fixation du loyer renouvelé des baux monovalents : le recours nécessaire à l’expertise
Le litige porte sur l’application du régime spécifique des baux commerciaux dont les locaux présentent un caractère monovalent. Le tribunal rappelle le fondement légal en énonçant que « par application des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée ». Cette qualification est cruciale car elle écarte l’application de la méthode de comparaison classique pour lui substituer une approche sectorielle. Les parties reconnaissent d’ailleurs ce caractère, ce qui oriente d’emblée le raisonnement du juge vers la recherche des usages de la branche hôtelière.
Face à des prétentions divergentes et une expertise amiable unilatérale produite par la bailleur, le juge refuse de statuer au fond. Il motive son refus par un principe essentiel de l’administration de la preuve en matière d’expertise, en soulignant qu’« il est constant que le juge ne peut fonder exclusivement sa décision sur une expertise amiable, si aucun autre élément du dossier ne vient l’étayer ». Cette position est traditionnelle et vise à garantir l’impartialité et la contradictoire de l’expertise. En l’absence d’éléments objectifs et partagés permettant de trancher, le juge estime ne pas disposer des « éléments nécessaires pour statuer ». Il justifie ainsi le recours à une mesure d’instruction, en application de l’article R.145-30 du code de commerce. La mission confiée à l’expert est précisément cadrée : il devra « rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2024 au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée ». Cette décision rappelle que, pour les baux spécialisés, la détermination du loyer renouvelé est une opération technique complexe qui dépasse souvent la capacité d’appréciation du juge sans l’aide d’un spécialiste. Elle sanctionne également la pratique consistant à produire une expertise privée, insuffisante à elle seule à convaincre le juge.
II. Les pouvoirs du juge dans l’administration de la preuve et la promotion des modes alternatifs de règlement des différends
Au-delà de l’ordonnance d’expertise, la décision se distingue par l’articulation qu’elle opère entre l’instruction judiciaire et la recherche d’une solution négociée. Le tribunal use de ses pouvoirs pour organiser une procédure efficace et inciter les parties à trouver un accord. D’une part, il fixe un loyer provisionnel « égal au montant du loyer contractuel en principal », en application de l’article L.145-57 du code de commerce. Cette mesure, de droit, assure une continuité dans les relations pécuniaires entre les parties pendant la durée souvent longue de l’expertise et préserve les intérêts de la bailleur.
D’autre part, et c’est l’aspect le plus novateur de la décision, le tribunal intègre une proposition de médiation dans le processus d’expertise. Il estime qu’« au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ». Le juge ne se contente pas de proposer la médiation ; il en organise le déclenchement de manière séquentielle, en prévoyant que le médiateur interviendra après que l’expert aura adressé sa note de synthèse aux parties. Ce calendrier est judicieux : il permet aux parties de disposer d’éléments techniques objectifs préalables à la négociation, augmentant ainsi les chances de succès. Le dispositif prévoit avec précision les conséquences d’un accord ou d’un échec de la médiation sur la suite de l’expertise. Cette initiative témoigne d’une volonté active du juge de promouvoir les MARD, non pas comme une simple alternative, mais comme un complément intégré à la procédure judiciaire. Elle répond à l’objectif de célérité et d’apaisement des relations commerciales.
Enfin, le juge exerce son pouvoir d’injonction en donnant « injonction aux parties de rencontrer un médiateur ». Cette injonction, qui porte sur la participation à une séance d’information et non sur la médiation elle-même, respecte le caractère volontaire de ce mode de résolution tout en imposant aux parties de s’y confronter. La décision illustre ainsi l’étendue des pouvoirs du juge des loyers commerciaux pour maîtriser la procédure et rechercher la solution la plus adéquate, qu’elle soit juridictionnelle ou conventionnelle.
