Tribunal judiciaire de Paris, le 24 juillet 2025, n°25/00722

Le Tribunal judiciaire de Paris, statuant par jugement réputé contradictoire le 24 juillet 2025, a été saisi par un syndicat des copropriétaires en recouvrement d’impayés de charges contre deux copropriétaires indivisaires. Ces derniers, non comparants, étaient assignés en paiement solidaire d’une somme de 5 050,18 euros, de dommages-intérêts et d’intérêts. Le tribunal, après avoir vérifié le bien-fondé de la créance, a condamné les défendeurs à payer une somme réduite, mais a retenu leur responsabilité pour faute justifiant l’allocation de dommages-intérêts. La décision tranche deux questions essentielles en droit de la copropriété : celle des conditions de preuve de la créance et de son recouvrement, et celle de la responsabilité des copropriétaires défaillants. Le jugement rappelle avec rigueur les exigences probatoires pesant sur le syndicat et opère une distinction nette entre la dette de charges, régie par le principe de divisibilité, et la réparation du préjudice causé par les impayés répétés, pouvant donner lieu à une condamnation solidaire. Il sera ainsi pertinent d’analyser comment le tribunal délimite les obligations des parties, en distinguant l’exigibilité des charges (I) des conséquences de leur impayé répété (II).

I. La preuve rigoureuse et le recouvrement limité de la créance de charges

Le tribunal rappelle d’abord les principes gouvernant l’exigibilité des charges et les conditions de leur recouvrement judiciaire. Il souligne que la créance du syndicat doit être « certaine, liquide et exigible », ce qui implique la production de pièces spécifiques. Le juge énonce ainsi qu’il « incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance » et précise les documents requis, à savoir « le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant (…), un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel ». Cette exigence formelle conduit le tribunal à écarter du principal de la créance certains frais inclus par le demandeur, estimant que « l’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible ». Le montant réclamé est donc réduit de près de 700 euros après vérification des pièces produites, dont les procès-verbaux d’assemblée générale.

S’agissant de la solidarité entre copropriétaires d’un même lot, le tribunal applique le principe de divisibilité des obligations pécuniaires. Il rappelle que « la solidarité ne se présume pas » et que, sauf clause contraire dans le règlement de copropriété, les copropriétaires indivis « doivent être condamnés à supporter la dette, à hauteur de leur part et portion dans l’indivision ». En l’absence de production du règlement de copropriété, le syndicat ne justifiant « pas de l’existence d’une telle clause de solidarité », la condamnation au paiement des charges est prononcée à proportion des parts. Cette solution stricte protège les codébiteurs contre une présomption de solidarité tout en imposant au syndicat une charge probatoire claire. Le tribunal précise également le point de départ des intérêts légaux, retenant la date de l’assignation, et ordonne la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil, à compter de cette même date, la demande n’ayant été « formalisée pour la première fois dans l’assignation ».

II. La reconnaissance d’une faute justifiant une condamnation solidaire à des dommages-intérêts

Si le paiement des charges reste divisible, le tribunal estime en revanche que les impayés répétés constituent une faute engageant la responsabilité solidaire des copropriétaires. Le juge relève que les défendeurs présentent « de manière récurrente depuis 1,5 années, des impayés de charges de copropriété et de travaux ». Ces manquements sont analysés comme allant au-delà d’un simple retard, révélant une « mauvaise foi » et étant « constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires (…) un préjudice financier direct et certain ». Le tribunal fonde cette qualification sur l’ancienneté de la carence et son impact, ces impayés « perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété ». Cette approche permet de dépasser le simple recouvrement pour sanctionner un comportement fautif.

La conséquence de cette qualification est une condamnation solidaire à des dommages-intérêts, distincte de la dette de charges. Le tribunal applique ici le principe selon lequel « chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité ». La solidarité, écartée pour les charges, est donc retenue pour la réparation du préjudice collectif causé par la faute commune. Toutefois, le juge use de son pouvoir d’appréciation pour modérer le montant alloué, estimant que la demande initiale de 2000 euros doit être « revue à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes ». Il fixe ainsi les dommages-intérêts à 700 euros. Cette décision illustre la distinction opérée entre l’obligation contractuelle de payer les charges, proportionnelle aux tantièmes, et l’obligation délictuelle de réparer le préjudice causé par la défaillance, qui peut engager solidairement les coauteurs.