Tribunal judiciaire de Paris, le 24 juillet 2025, n°25/52808

Le Tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé le 24 juillet 2025, a été saisi par un groupe de bailleurs indivisaires en vue d’obtenir l’expulsion de leur locataire commercial et le paiement de sommes impayées. Les parties avaient conclu un bail dérogatoire le 4 décembre 2023, puis un protocole transactionnel le 13 février 2025 prévoyant la résiliation anticipée du bail au 30 juin 2025. Constatant l’inexécution des obligations financières et le maintien du preneur dans les lieux au-delà de cette date, les bailleurs ont sollicité en urgence une mesure d’expulsion et le versement provisionnel de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation, en engageant la responsabilité solidaire des sociétés cautions. Les sociétés défenderesses, régulièrement assignées, ne se sont pas présentées à l’audience, rendant la décision contradictoire par défaut. Le juge des référés a dû déterminer si les conditions légales des articles 834 et 835 du code de procédure civile étaient réunies pour accorder les mesures sollicitées, tout en délimitant précisément l’étendue des engagements de cautionnement. L’ordonnance retient la régularité de la demande d’expulsion pour trouble manifestement illicite et accorde une provision sur la créance locative non sérieusement contestable, tout en rejetant partiellement la demande à l’encontre des cautions. Cette décision illustre la gestion prudente par le juge des référés des pouvoirs qui lui sont conférés, entre célérité et rigueur probatoire, notamment lorsqu’il statue par défaut. L’analyse portera d’abord sur la justification des mesures d’urgence ordonnées (I), avant d’examiner la délimitation stricte des engagements des cautions (II).

I. La réunion des conditions légales justifiant les mesures d’urgence

Le juge des référés a pu ordonner l’expulsion et accorder une provision car les conditions de l’article 835 du code de procédure civile étaient remplies. Le maintien du locataire dans les lieux après la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite ouvrant droit à une mesure conservatoire. Le tribunal constate en effet que « le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite ». En l’espèce, la date de résiliation était certaine, fixée au 30 juin 2025 par le protocole transactionnel, ce qui permettait au juge de prescrire l’expulsion à défaut de libération volontaire, sans attendre la vérification définitive des faits. Il précise ainsi que « l’expulsion étant en tout état de cause ordonnée seulement à défaut de libération volontaire, il n’y a pas d’obstacle à ordonner l’expulsion ». Cette solution assure une protection effective du droit de propriété tout en évitant une exécution prématurée.

S’agissant de la créance financière, le juge relève que l’obligation de payer les loyers arriérés n’est pas sérieusement contestable. Il applique le principe de la charge de la preuve posé par l’article 1353 du code civil, en soulignant que « c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ». Le décompte produit par les bailleurs, non contesté par le locataire défaillant, établit l’existence d’un arriéré certain. Le tribunal en déduit que « l’obligation de la société FOOD AFFAIRS au titre des loyers, charges, taxes, et accessoires au 7 avril 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 178.781,79 euros ». L’allocation d’une provision sur cette somme est donc justifiée sans qu’il soit besoin de démontrer une urgence distincte, conformément à l’article 834 du code de procédure civile. Le juge opère toutefois un tri rigoureux parmi les demandes, excluant du provisionnel la clause pénale et le dépôt de garantie, car ces éléments « sont susceptibles comme telle d’être modérée[s] par le juge du fond ». Cette distinction préserve la compétence du juge du fond sur les points nécessitant une appréciation plus approfondie.

II. La délimitation stricte de l’étendue de l’engagement des cautions

L’ordonnance opère une distinction nette entre la dette locative arrêtée et l’indemnité d’occupation future quant à l’obligation solidaire des sociétés cautions. Le tribunal reconnaît la validité de l’engagement de cautionnement contenu dans le protocole transactionnel pour le règlement de l’arriéré. Il note que les sociétés LIBERTA et LIBERTO « se sont engagées dans le cadre du protocole transactionnel (article 5) à garantir le règlement de la dette locative, même après la résiliation du bail au 30 juin 2025, jusqu’à l’apurement de la dette locative ». En conséquence, elles sont condamnées solidairement au paiement de la provision allouée sur les loyers impayés. Cette interprétation littérale du contrat garantit l’effet utile de la garantie souscrite par les cautions pour la période couverte par le bail.

En revanche, le juge refuse d’étendre cet engagement au paiement de l’indemnité d’occupation due après la résiliation. Il estime que « les termes du protocole ne permettent pas, avec l’évidence requise en matière de référés, de considérer que le cautionnement s’étend au paiement des indemnités d’occupation postérieures au 1er juillet 2025 ». Cette restriction s’explique par l’exigence de preuve « évidente » en référé et par l’absence de production des actes de cautionnement initiaux du bail. Le tribunal souligne que cette prudence est renforcée « ce d’autant que les actes de cautionnement initiaux du bail dérogatoire n’ont pas été produits par les demandeurs ». Cette solution rappelle que le cautionnement, acte accessoire, s’interprète strictement. Le juge des référés, saisi sur le fondement d’un trouble manifestement illicite ou d’une obligation non sérieusement contestable, ne peut présumer l’étendue de la garantie au-delà de ce qui est clairement stipulé. La créance future d’indemnité d’occupation, bien que liée à la même occupation des lieux, constitue une obligation juridique distincte née après la résolution du contrat principal, ce qui justifie une analyse séparée de son inclusion dans le champ du cautionnement.