Tribunal judiciaire de Paris, le 25 septembre 2025, n°21/02288

Le tribunal judiciaire de Paris, statuant le 25 septembre 2025, a été saisi d’un litige opposant d’anciens acquéreurs à leur promoteur vendeur. Les premiers réclamaient réparation pour des désordres persistants affectant leur maison, vendue durant la procédure. Le promoteur opposait leur irrecevabilité et formulait une demande reconventionnelle en paiement d’un solde consigné. Le tribunal a déclaré les anciens propriétaires recevables à agir pour leur préjudice personnel antérieur à la vente. Il a retenu la responsabilité contractuelle du vendeur pour défaut de conformité, allouant une indemnité pour préjudice de jouissance mais rejetant la demande de moins-value. Il a également accueilli la demande en déconsignation du promoteur et ordonné des garanties entre les différents constructeurs.

La recevabilité de l’action après la cession du bien

L’admissibilité du préjudice personnel de l’ancien propriétaire.

Le promoteur soutenait l’irrecevabilité des demandes des anciens acquéreurs après la vente de leur bien. Le tribunal a écarté cette fin de non-recevoir en reconnaissant la persistance d’un intérêt à agir. Il a estimé que les époux alléguaient un préjudice personnel, distinct de la propriété du bien, justifiant leur action. « Ils allèguent un éventuel préjudice personnel, de l’ordre du préjudice de jouissance et de la moins value lors de la cession, leur conférant un intérêt direct et certain à agir après la vente de la maison. » (Motifs, sur la fin de non-recevoir). Cette solution consacre l’autonomie du préjudice subi par l’acquéreur en sa qualité d’occupant, préjudice qui survit à la cession du droit de propriété. Elle évite qu’un manquement contractuel prolongé ne reste impuni du seul fait d’une mutation intervenant avant jugement.

Les limites de la transmission des actions au sous-acquéreur.

Le tribunal a précisé le régime des actions en responsabilité transmises à la suite de la vente. Il a rappelé le principe de la subrogation du sous-acquéreur dans les droits de son auteur, y compris pour les désordres apparus avant la vente. « Il est de principe que le sous- acquéreur jouit de tous les droits et actions attachées à la chose qui appartenaient à son auteur, de sorte qu’il dispose, le cas échéant, de l’ action en responsabilité contractuelle dont son vendeur aurait bénéficié. » (Motifs, sur la fin de non-recevoir). Cette analyse distingue nettement l’action contractuelle, transmise avec la chose, du préjudice personnel de l’ancien propriétaire, qui demeure propre à celui-ci. Elle assure une continuité dans la réparation des désordres tout en préservant les droits spécifiques de chaque partie concernée par la chaîne de vente.

L’appréciation des manquements contractuels et leurs conséquences

La caractérisation de la faute par la non-levée des réserves.

La responsabilité du promoteur a été retenue sur le fondement contractuel pour manquement à son obligation de délivrance conforme. Le tribunal a constaté l’existence de nombreuses réserves listées lors de la réception et leur persistance pendant plusieurs années. « Ces éléments démontrent à suffisance le manquement du vendeur à son obligation de délivrer un bien conforme et exempt de vices ou encore de lever les désordres réservés dans le délai contractuel. » (Motifs, sur la demande principale). La faute ne réside pas seulement dans l’existence des désordres initiaux, mais dans l’inaction du vendeur à les faire disparaître dans le délai convenu, constituant ainsi une inexécution fautive du contrat de vente.

La réparation différenciée des préjudices subis.

Le tribunal a opéré une distinction nette entre les différents chefs de préjudice invoqués. Il a alloué une indemnité forfaitaire pour le préjudice de jouissance, retenu au titre de la gêne subie pendant l’occupation. En revanche, il a rejeté la demande de moins-value lors de la revente, faute de preuve d’un lien de causalité. « Rien ne démontre donc que le prix de vente (…) a été impacté par l’inertie du vendeur à lever les réserves. » (Motifs, au titre de la moins-value). Cette décision souligne l’exigence d’un lien causal direct et certain, particulièrement lorsque l’acte de vente ne mentionne pas les désordres. Elle sécurise ainsi les transactions immobilières en évitant une indemnisation spéculative.

La portée de la décision est significative en matière de vente d’immeuble à construire. Elle affirme avec force que l’ancien acquéreur conserve un intérêt à agir pour son préjudice d’occupation, même après avoir cédé le bien. Elle rappelle également l’obligation positive du vendeur de lever les réserves dans un délai raisonnable, sous peine d’engager sa responsabilité contractuelle. Enfin, en rejetant la moins-value faute de causalité établie, le jugement pose une limite à l’indemnisation, protégeant la sécurité des transactions.