Tribunal judiciaire de Paris, le 25 septembre 2025, n°25/02792

Le tribunal judiciaire de Paris, statuant en matière de contentieux de la protection, rend un jugement le vingt-cinq septembre deux mille vingt-cinq. Il s’agit d’une action en constat de résiliation de bail et en paiement introduite par une société caution ayant payé les loyers impayés. La juridiction examine la qualité à agir de cette caution subrogée et la régularité de la procédure de résiliation. Le juge constate la résiliation du bail pour défaut de paiement et condamne le locataire à payer les sommes dues et à libérer les lieux.

La consécration d’une action en résiliation au profit de la caution subrogée

Le principe de subrogation confère à la caution une palette d’actions étendue. En application de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Cette disposition légale fonde directement la qualité à agir de la société requérante. La décision précise que cette subrogation doit permettre d’engager une procédure de résiliation de bail en lieu et place du bailleur. Cette possibilité d’action est également mentionnée à l’article 8 de l’engagement de caution. La caution peut ainsi exercer l’action en constat ou en prononcé de résiliation et en fixation de l’indemnité d’occupation.

Cette analyse confirme et étend la portée de la subrogation cautionnaire en droit des baux. Elle valide expressément que le transfert des droits du créancier n’est pas limité au recouvrement pécuniaire. La caution se voit reconnaître le droit d’agir pour mettre fin au contrat, garantissant ainsi l’efficacité de son recours. Cette solution rejoint celle d’une jurisprudence antérieure qui affirmait déjà l’étendue de cette subrogation. « En application des dispositions de l’article 2306 du code civil la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur » (Tribunal judiciaire de Bobigny, le 6 janvier 2025, n°24/06551). La décision consolide donc une interprétation large et protectrice des intérêts de la caution.

Le strict respect des formalités préalables à la résiliation pour impayés

La recevabilité de l’action est subordonnée au respect de formalités procédurales protectrices du locataire. Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales doivent saisir la commission de coordination. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs. En l’espèce, la société requérante justifie de cette saisine dans les délais légaux, rendant sa demande recevable. Le juge vérifie ainsi scrupuleusement le respect de ce préalable obligatoire avant toute action en justice.

La régularité de la mise en œuvre de la clause résolutoire est également contrôlée. Le bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement après commandement. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 9 avril 2024. Les causes de ce commandement sont demeurées impayées pendant plus de deux mois, permettant la résiliation de plein droit. La décision retient donc que la résiliation est acquise à compter du 9 juin 2024, soit plus d’un mois après le commandement. Cette solution est conforme à la jurisprudence qui encadre strictement ces clauses. « Aux termes de l’article L145-1 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effets qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » (Cour d’appel de Montpellier, le 27 février 2025, n°24/02618). Le juge assure ainsi une application sécurisée du mécanisme de résiliation de plein droit.