Tribunal judiciaire de Paris, le 3 octobre 2025, n°25/04977

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, a examiné une demande en résolution d’un bail commercial pour défaut de paiement des loyers. Le bailleur invoquait une clause résolutoire suite à un commandement demeuré infructueux. Le tribunal a constaté la réunion des conditions de la résolution et ordonné l’expulsion du locataire. Il a également condamné ce dernier au paiement des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation, tout en déboutant le bailleur de sa demande de dommages et intérêts distincts.

La mise en œuvre rigoureuse de la clause résolutoire

Les conditions substantielles d’une résolution conventionnelle. Le juge rappelle le cadre légal de la clause résolutoire, exigeant une mise en demeure infructueuse visant expressément cette clause. « La mise en demeure ne produit d’effet que si elle vise expressément la clause résolutoire » (article 1225 du code civil). En l’espèce, le commandement de payer délivré le 21 octobre 2024 satisfait à cette exigence formelle et vise une dette certaine. Cette approche garantit une sécurité juridique en liant strictement la défaillance du débiteur à la sanction contractuelle prévue.

La sanction effective de l’inexécution contractuelle. Le tribunal constate que le délai de grâce de quinze jours stipulé dans le commandement est expiré sans paiement. « Le commandement est par ailleurs demeuré infructueux pendant plus de 15 jours mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies » (Motifs de la décision). La résolution est donc acquise de plein droit à la date du 5 novembre 2024, entraînant l’obligation de libérer les lieux. Cette application automatique souligne l’efficacité de la clause comme moyen de pression et de sanction.

La conséquence financière de la résiliation du contrat

La dette incontestée des loyers et charges échus. Le locataire, défaillant, n’a fourni aucun élément pour contester le principe ou le montant de la créance. Le tribunal le condamne donc au paiement de la somme réclamée, correspondant aux loyers impayés jusqu’à la résiliation. « La SARL L’ARC représentée par M [D] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette » (Motifs de la décision). Cette solution applique le principe selon lequel l’inexécution ne libère pas de l’obligation de payer la contrepartie due pour la jouissance effective.

La dette d’occupation compensatoire post-résiliation. Le maintien dans les lieux après la résolution constitue une occupation sans titre, générant une obligation de payer une indemnité. Celle-ci est fixée au montant du dernier loyer et charges, soulignant sa nature compensatoire et non punitive. « L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux » (Motifs de la décision). Cette indemnité court jusqu’à la libération effective, protégeant intégralement les intérêts patrimoniaux du bailleur lésé.

Le rejet des demandes indemnitaires complémentaires. Le bailleur réclamait des dommages et intérêts distincts du retard, invoquant la mauvaise foi. Le juge écarte cette demande au motif que le préjudice n’est pas justifié. « La SAS CELESTE INVESTISSEMENTS représentée par son gérant M [H] [B] ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui résultant du seul retard de paiement » (Motifs de la décision). Cette décision rappelle la distinction entre l’intérêt moratoire de droit et les dommages et intérêts qui requièrent la preuve d’un préjudice spécifique.

Cette décision illustre l’effectivité des clauses résolutoires sous réserve du strict respect des formalités légales. Elle précise également le régime des créances nées du contrat résilié et de l’occupation sans titre, en refusant toute indemnisation au-delà du préjudice directement lié au défaut de paiement.