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Le juge des contentieux de la protection a rendu une décision le 30 juin 2025 concernant un litige locatif. Une société locataire reprochait à son bailleur des désordres affectant un logement de fonction. La juridiction a examiné les obligations respectives des parties et la responsabilité du bailleur. Elle a partiellement accueilli les demandes en ordonnant certains travaux et une réduction de loyer limitée.
La délimitation des obligations contractuelles
La nature impérative des obligations du bailleur. Le juge rappelle le socle légal des obligations du bailleur, fondé sur les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989. « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé » (Cour d’appel de Nîmes, le 10 juillet 2025, n°22/02069). Cette obligation de délivrance et de jouissance paisible est une obligation de résultat. Elle ne cesse qu’en cas de force majeure, ce qui renforce considérablement la protection du preneur. Le bailleur ne peut ainsi s’exonérer par la simple démonstration de son absence de faute.
La répartition légale des charges d’entretien. En contrepartie, le locataire est soumis à des obligations précises. Il doit notamment assurer l’entretien courant et les menues réparations. Le décret du 26 août 1987 définit ces réparations locatives comme « les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations ». Cette répartition est essentielle pour déterminer la responsabilité de chaque désordre constaté. Elle évite toute confusion entre vices de construction et usure normale.
L’appréciation judiciaire des désordres et des préjudices
L’analyse causale pour l’imputation des responsabilités. Le juge procède à un examen détaillé de chaque désordre pour en déterminer l’origine. Les infiltrations d’eau dues à des fenêtres défectueuses relèvent clairement de la responsabilité du bailleur. En revanche, le décollement du parquet ou les points de rouille sur un radiateur sont attribués au locataire. Cette analyse minutieuse est guidée par le principe de la charge de la preuve. Le locataire doit démontrer le lien de causalité entre le désordre et une faute du bailleur pour obtenir réparation.
La quantification modérée du préjudice locatif. Le juge reconnaît l’existence d’un trouble de jouissance lié aux fenêtres. Toutefois, il en réduit fortement l’évaluation. Il retient une réduction de loyer de seulement dix pour cent pour douze mois. Cette modération s’explique par plusieurs éléments. L’occupation du logement n’était pas permanente et le locataire a contribué à certains retards. Le juge écarte aussi toute indemnisation pour préjudice moral de la personne morale. Il estime que la mauvaise foi ou la résistance abusive du bailleur ne sont pas établies.
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