Tribunal judiciaire de Paris, le 30 septembre 2025, n°25/02668

Le juge des contentieux de la protection, statuant le 30 septembre 2025, examine une demande de constat de résiliation d’un bail pour défaut de paiement. La bailleuse a notifié un commandement de payer le 25 novembre 2024, accordant un délai de deux mois. La locataire n’ayant pas apuré sa dette dans ce délai, la clause résolutoire est réputée acquise depuis le 26 janvier 2025. Le juge constate la résiliation mais, face à la volonté de la locataire de régulariser sa situation et à l’accord des parties, suspend ses effets et accorde des délais de paiement. La décision articule ainsi l’application du droit commun des clauses résolutoires avec les pouvoirs d’aménagement du juge.

Le principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle

Le juge rappelle d’abord le régime légal des clauses résolutoires en matière de bail d’habitation. Il souligne que la loi du 6 juillet 1989 impose une telle clause pour défaut de paiement, dont l’effet est subordonné à un commandement de payer demeuré infructueux. La décision précise que le délai légal était de deux mois pour les contrats conclus avant la réforme du 27 juillet 2023. « La loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif » (Motifs, Sur la résiliation du bail). Le juge en déduit qu’il n’y a pas lieu d’appliquer le nouveau délai de six semaines au bail litigieux, conclu antérieurement. Ce raisonnement confirme une application stricte du principe de non-rétroactivité, protégeant la sécurité juridique des conventions en cours. Il rejoint la solution dégagée par le Tribunal judiciaire de Nantes, le 3 juillet 2025, qui a jugé que le délai de six semaines « ne s’applique en réalité pas immédiatement aux contrats en cours » (Tribunal judiciaire de Nantes, le 3 juillet 2025, n°25/00814). La portée de ce point est essentielle pour les praticiens, qui doivent vérifier la date de conclusion du bail pour déterminer le délai applicable au commandement de payer.

La suspension conditionnelle des effets de la clause résolutoire

La décision opère ensuite un revirement pragmatique en aménageant les conséquences de la résiliation. Constatant que les conditions de la clause sont réunies, le juge use de son pouvoir d’octroyer des délais de paiement prévu par l’article 24 de la loi de 1989. Il suspend les effets de la résiliation pendant l’exécution d’un plan d’apurement de trente-six mois. « Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué » (Motifs, Sur la résiliation du bail). Ce pouvoir de suspension, exercé d’office avec l’accord des parties, atténue le caractère automatique de la clause. Il illustre la fonction conciliatrice du juge des contentieux de la protection, qui privilégie le maintien dans les lieux lorsque le rattrapage de la dette est possible. Cette approche trouve un écho dans la jurisprudence du Tribunal judiciaire de Créteil, lequel a rappelé que « la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge » (Tribunal judiciaire de Créteil, le 18 décembre 2025, n°25/00779). La valeur de cette solution réside dans son équilibre entre la sanction de l’inexécution et la préservation du lien contractuel.

Le régime dissuasif du plan d’apurement et ses sanctions

Le juge organise enfin un dispositif incitatif et sécurisé pour l’exécution du plan. Les modalités de paiement sont précisées, avec une première échéance dans les dix jours suivant la signification du jugement. Le mécanisme de sanction est détaillé avec rigueur : tout défaut de paiement entraîne la résiliation de plein droit rétroactive au 26 janvier 2025. « Pour le cas où une mensualité […] resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure […] le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 janvier 2025 » (Par ces motifs). La décision prévoit alors l’exigibilité immédiate du solde, une indemnité d’occupation, et une procédure d’expulsion simplifiée. Ce cadre juridique stricte donne une force exécutoire immédiate au jugement tout en offrant une ultime chance à la locataire. Il sécurise la position de la bailleuse, qui n’aura pas à engager une nouvelle action en justice en cas de nouvel impayé. La portée de cet aménagement est pratique, car il transforme une décision de constat en un instrument de recouvrement et de pression efficace, tout en étant conditionné par la reprise préalable du paiement du loyer courant.