Le Tribunal judiciaire de Paris, statuant le 6 octobre 2025, examine une opposition à un commandement de payer visant une clause résolutoire dans un bail commercial. Le preneur conteste le bien-fondé de la créance et invoque des troubles de jouissance justifiant selon lui le non-paiement. Les juges rejettent la plupart des moyens de l’occupant mais accordent une réduction des charges pour vice de forme. Ils constatent ensuite la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et ordonnent l’expulsion.

La validation exigeante du commandement de payer

La décision rappelle d’abord les conditions de validité du commandement, instrument essentiel de la clause résolutoire. Le commandement doit permettre une identification claire des sommes réclamées pour être efficace. Le tribunal précise que « le commandement de payer visant la clause résolutoire doit énoncer de manière précise et détaillée les sommes dues par le locataire » (Motifs). Il ajoute qu’un montant surévalué reste valable pour la partie non contestée. En l’espèce, le document était accompagné d’un historique de compte détaillé rendant les sommes parfaitement identifiables. Cette analyse garantit une sécurité juridique pour le bailleur tout en protégeant le locataire contre des réclamations obscures. La portée de ce contrôle strict est illustrée par une jurisprudence où un commandement précis a permis de constater l’acquisition de la clause (Tribunal judiciaire de Bobigny, le 23 janvier 2025, n°24/09329). Le juge écarte ensuite les contestations sur le fond de la créance, notamment la prescription, par l’application des règles d’imputation des paiements sur la dette la plus ancienne.

Le rejet de l’exception d’inexécution et la sanction du défaut de paiement

Le tribunal définit ensuite les conditions strictes de l’exception d’inexécution en matière de bail commercial. Il rappelle que « les manquements invoqués à son encontre, à l’origine de troubles de jouissance, doivent non seulement être démontrés par le preneur mais encore revêtir une gravité suffisante pour justifier le non paiement des loyers » (Motifs). L’occupant invoquait la perte d’accès à certaines pièces, l’absence de ménage ou de chauffage. Les juges estiment que ces griefs, non contractuels ou non démontrés, ne portaient pas une atteinte suffisante à la jouissance. La valeur de cette solution réside dans l’affirmation du principe selon lequel l’occupation effective des locaux exclut une dispense totale de loyer. Le rejet des demandes reconventionnelles en découle logiquement, sauf une réduction de charges pour non-conformité du bail à la loi Pinel. Sur la clause résolutoire, le juge constate son acquisition car le commandement, valable pour la somme due après réduction, est resté infructueux. Il refuse d’accorder des délais de grâce, notant un défaut de paiement répété et ancien. Cette sévérité s’oppose à des solutions plus clémentes lorsque le juge use de son pouvoir d’octroyer des délais (Cour d’appel de Paris, le 12 juin 2025, n°22/01176). La portée est nette : la résiliation et l’expulsion sont ordonnées, avec une indemnité d’occupation et le paiement des sommes restant dues, une clause pénale excessive étant réduite.