Le tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé le 9 juillet 2025, examine une demande en résiliation de bail commercial. Le bailleur invoque le non-paiement des loyers et l’absence d’assurance locative malgré un commandement. Le juge constate la résolution du bail et ordonne l’expulsion, tout en réduisant partiellement la provision demandée.
Les conditions de validité du commandement de payer
La décision vérifie d’abord la régularité formelle de la mise en demeure préalable. Le commandement doit permettre une identification claire des sommes réclamées pour être valable. Le juge estime que le décompte, bien qu’en petits caractères, reste lisible malgré les difficultés de vision liées à l’âge. Il écarte ainsi l’argument d’une illisibilité constitutive de mauvaise foi. La jurisprudence exige que l’acte indique précisément le montant, les dates et l’objet des sommes dues. « Pour être valable, le commandement de payer doit viser la clause résolutoire, et être envoyé par le bailleur au locataire. Il est en outre constant que le commandement de payer visant la clause résolutoire doit indiquer précisément le montant des sommes dues et doit permettre d’identifier le montant, les dates, et l’objet des sommes réclamées » (Tribunal judiciaire de Valence, le 28 août 2025, n°23/01687). La portée de ce contrôle est essentielle pour protéger le preneur contre des exigences imprécises.
L’arrêt précise ensuite que le commandement doit lier explicitement la sommation à la clause résolutoire. La sommation concernant l’assurance était rédigée en gras et en majuscules. Le texte indiquait clairement les conséquences d’un défaut. « A défaut de satisfaire au présent commandement et le délai d’un mois expiré, le demandeur entendra si bon lui semble se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée au bail ». Cette formulation vise expressément la clause, ce qui satisfait aux exigences jurisprudentielles. « Enfin, le commandement de payer du 12 mai 2023 vise expressément la clause résolutoire, dont la copie est jointe à l’acte, ce qui équivaut à sa reproduction » (Cour d’appel de Versailles, le 22 juin 2023, n°22/07238). La valeur de cette analyse est de renforcer la sécurité juridique des procédures de résiliation.
Le contrôle judiciaire des sommes dues et le refus de délais
Le juge opère ensuite un contrôle minutieux et rectificatif du décompte présenté par le bailleur. Il relève plusieurs erreurs de calcul non justifiées concernant le loyer et les charges. La surface locative servant de base à la taxe foncière était erronée. L’augmentation brutale du loyer et une régularisation de charges restent sans explication. Le juge procède donc à des corrections détaillées pour déterminer le montant exact de la créance. Ce pouvoir d’office démontre l’étendue du contrôle du juge des référés sur les éléments chiffrés. La portée de ce contrôle est de prévenir toute sanction disproportionnée fondée sur une évaluation inexacte.
L’arrêt justifie enfin le refus d’accorder des délais de grâce au locataire défaillant. Le juge applique les articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil. Il constate des manquements graves et répétés du preneur, notamment sur le défaut d’assurance. L’attestation produite ne couvrait pas la période litigieuse antérieure. Le preneur ne présentait aucune perspective concrète de régularisation. « Le bailleur justifie par ailleurs d’une plainte d’un locataire voisin au sujet du bouchage d’un regard d’eaux pluviales ». La décision souligne ainsi que la situation du débiteur et les besoins du créancier ne militent pas pour une suspension. La valeur de cette solution est de rappeler le caractère strict des conditions d’octroi de délais en matière commerciale.
