Le tribunal judiciaire de Pau, dans un jugement réputé contradictoire du 9 décembre 2025, s’est prononcé sur le sort d’une indemnité d’immobilisation. Un promettant avait consenti une promesse unilatérale de vente à une société bénéficiaire, qui n’a pas levé l’option dans le délai imparti. Après plusieurs reports acceptés par le promettant, la société a cessé de répondre, conduisant ce dernier à l’assigner en paiement de l’indemnité. La question de droit portait sur le point de savoir si le bénéficiaire défaillant était tenu de verser l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat. Le tribunal a fait droit à la demande principale du promettant.
La force obligatoire du contrat justifie le paiement de l’indemnité d’immobilisation.
Le contrat fait loi entre les parties et le bénéficiaire n’a pas levé l’option. Le tribunal rappelle que « le contrat passé entre les parties prévoit (p.16) » une clause claire engageant le bénéficiaire. Cette clause stipule que « faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci » (Motifs). Le juge constate que la société bénéficiaire n’a pas levé l’option sans fournir d’explication. Il s’ensuit que les conditions contractuelles de mise en jeu de l’indemnité sont remplies. Ce faisant, le tribunal applique strictement la force obligatoire du contrat.
La portée de cette décision est de sanctionner l’inexécution contractuelle par le jeu de la clause pénale. Elle confirme que l’absence de levée d’option, même sans faute caractérisée, déclenche l’obligation de payer l’indemnité. Le sens de la décision est donc de protéger le promettant contre l’immobilisation de son bien.
Le rejet de la demande de dommages-intérêts révèle la rigueur probatoire exigée par le juge.
Le promettant réclamait 10.000 euros pour le préjudice moral lié à l’annulation de son propre achat immobilier. Le tribunal écarte cette demande au motif qu' »il n’est produit aucune pièce à l’appui de cette demande » (Motifs). Le juge ne peut indemniser un préjudice qui n’est pas démontré par des éléments objectifs. Cette solution souligne l’exigence d’une preuve concrète du préjudice allégué.
La valeur de cette position est de rappeler que la réparation d’un préjudice moral ne se présume pas. Elle impose au demandeur de rapporter la preuve d’un lien de causalité direct avec la faute contractuelle. La portée de ce rejet est de cantonner la condamnation au seul strict paiement de l’indemnité contractuelle. Le tribunal refuse ainsi d’étendre la responsabilité du bénéficiaire défaillant au-delà des termes de la promesse.
