Par une ordonnance rendue le 27 mars 2026, le Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, siégeant en sa troisième chambre des référés, a été saisi d’une demande de provision formée par un syndicat de copropriétaires à l’encontre de deux copropriétaires, à raison d’un arriéré de charges de copropriété. Les copropriétaires, assignés en référé, contestaient le montant réclamé et sollicitaient des délais de paiement en invoquant leur situation financière modeste. La procédure a été engagée par acte introductif d’instance du 22 octobre 2025. Le syndicat produisait de nombreux documents : règlement de copropriété, contrats de syndic, appels de fonds depuis 2020, et procès‑verbaux d’assemblées générales couvrant la période de 2019 à 2024. La question de droit centrale portait sur la possibilité pour le juge des référés d’accorder une provision au titre de charges de copropriété lorsque certaines créances antérieures sont potentiellement prescrites, et sur l’appréciation des délais de paiement. Le tribunal a fait droit partiellement à la demande en accordant une provision de 7 320,82 euros pour les charges exigibles à compter du 1er janvier 2021, mais a rejeté la demande pour les charges antérieures au 22 octobre 2020 en raison d’une contestation sérieuse tirée de la prescription. Il a également rejeté la demande de délais de paiement faute d’éléments probants sur la situation des débiteurs, et les a condamnés solidairement aux dépens ainsi qu’à une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La décision appelle deux séries d’observations. D’une part, le juge des référés affirme son pouvoir d’accorder une provision pour charges de copropriété en circonscrivant la contestation sérieuse à la prescription et en exigeant une justification comptable rigoureuse. D’autre part, il fixe les limites de son intervention en refusant d’accorder des délais de paiement et en mettant les frais irrépétibles à la charge des copropriétaires succombant.
I. L’affirmation du pouvoir du juge des référés en matière de charges de copropriété
A. La condition de l’absence de contestation sérieuse circonscrite par la prescription
Le juge des référés ne peut accorder une provision que si l’obligation n’est pas sérieusement contestable, conformément au dernier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile. En l’espèce, le tribunal a distingué deux périodes pour apprécier le caractère contestable de la créance. Pour les charges antérieures au 22 octobre 2020, soit cinq ans avant l’assignation, il a estimé que « la prescription de l’action en paiement des charges de copropriété échues antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi ELAN pouvait être poursuivie dans le délai de cinq ans suivant l’entrée en vigueur de la loi, soit jusqu’au 25 novembre 2023 » (Cour d’appel de Besançon, 1er avril 2025, n°24/00245). Le juge a donc appliqué le délai de prescription quinquennale issu de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019, et a retenu que les charges antérieures à cette date butoir étaient sérieusement contestables. Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante rappelant que le juge des référés doit vérifier la prescription lorsqu’elle est soulevée, car celle-ci constitue une exception qui rend l’obligation contestable. En revanche, pour les charges postérieures au 1er janvier 2021, le tribunal a considéré qu’aucune contestation sérieuse n’était caractérisée, les appels de fonds étant réguliers et les copropriétaires n’invoquant aucun moyen de fond. Ainsi, le juge des référés a fait une application rigoureuse de la condition d’absence de contestation sérieuse en utilisant la prescription comme un filtre temporel, ce qui permet de sécuriser le paiement des charges récentes tout en respectant les règles de forclusion.
B. L’exigence de justification de la créance par des documents probants
Pour allouer une provision, le juge des référés exige que le demandeur produise des éléments suffisamment probants établissant le principe et le montant de l’obligation. En l’espèce, le tribunal a relevé que le syndicat produisait « les appels de fonds du 1er trimestre de 2020 au 3ème trimestre de 2025 » ainsi que les procès‑verbaux d’assemblées générales approuvant les budgets prévisionnels. Il a toutefois noté l’absence d’extrait de compte individuel, ce qui l’a conduit à calculer lui‑même la somme due en additionnant les appels de fonds. Cette démarche est conforme à la jurisprudence qui retient que, même en l’absence de compte individualisé, le juge peut déterminer la provision à partir des documents comptables produits. Le juge a ainsi estimé que « le syndicat requérant justifie sa créance au titre des charges de copropriété due par les défendeurs à hauteur d’une somme totale de 7 320,82 € ». Cette appréciation souveraine des éléments de preuve illustre la marge de manœuvre du juge des référés, qui n’est pas tenu par l’exigence d’une certitude absolue mais seulement par l’absence de contestation sérieuse. En conséquence, le syndicat a obtenu une provision pour la période non prescrite, démontrant que le juge des référés remplit efficacement son office en matière de recouvrement de charges de copropriété.
II. Les limites de l’intervention du juge des référés face à la situation du débiteur
A. Le rejet de la demande de délais de paiement pour défaut de preuve
Les copropriétaires défendeurs sollicitaient des délais de paiement en invoquant la retraite et les revenus modestes de l’un d’eux. L’article 1343-5 du code civil permet au juge d’accorder un report ou un échelonnement des paiements dans la limite de deux ans, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Le tribunal a rejeté cette demande en relevant qu’« aucun élément justifiant de la situation économique des défendeurs n’a été versé aux débats ». Cette solution est logique : en référé, le juge statue sur pièces et ne peut apprécier la situation financière d’une partie sans justificatifs. Le défaut de production de documents tels que des avis d’imposition, des relevés de comptes ou des bulletins de pension prive le juge de tout élément concret pour mesurer la capacité de paiement. En outre, le juge a implicitement considéré que les besoins du créancier – le syndicat des copropriétaires – primaient, puisque les charges de copropriété sont des dépenses courantes nécessaires à l’entretien de l’immeuble. Le refus d’accorder des délais de paiement s’inscrit dans une logique de protection de l’intérêt collectif des copropriétaires, qui ne sauraient supporter le défaut prolongé d’un seul copropriétaire. Cette position est conforme à la jurisprudence qui exige que le débiteur fournisse des éléments précis pour bénéficier d’un échelonnement.
B. La condamnation accessoire comme conséquence de la succombance
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Le tribunal a condamné solidairement les copropriétaires défendeurs aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Cette condamnation est la conséquence directe de leur succombance, puisque la demande de provision a été partiellement accueillie et que leur demande de délais a été rejetée. La solidarité entre les copropriétaires est justifiée par l’obligation indivisible de payer les charges. Ce volet accessoire rappelle que le référé provision, bien que provisoire, peut emporter des conséquences financières non négligeables pour le débiteur. En outre, le juge a rappelé que la décision était « exécutoire à titre provisoire », ce qui prive les copropriétaires d’un éventuel sursis à exécution et renforce l’efficacité de la mesure. Cette exécution provisoire est de droit en référé, mais le juge peut l’écarter à condition de la motiver. En l’espèce, le tribunal l’a maintenue, ce qui montre la volonté de garantir au syndicat un recouvrement rapide des charges, conformément à l’esprit de la procédure de référé.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Article 1343-5 du Code civil En vigueur
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.
Article 696 du Code de procédure civile En vigueur
La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.
