Tribunal judiciaire de Poitiers, le 15 avril 2025, n°25/00042

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort, a rendu un jugement le 15 avril 2025. Le bailleur a assigné ses locataires pour constater la résiliation du bail pour impayés et obtenir le paiement des sommes dues. Le juge a examiné les conditions de la clause résolutoire et les demandes accessoires. La solution constate la résiliation tout en accordant des délais de paiement et en suspendant les effets de la clause sous conditions.

La mise en œuvre rigoureuse de la clause résolutoire légale

Le juge vérifie d’abord le strict respect des formalités préalables à la résiliation. L’assignation a été notifiée dans le délai requis, rendant la demande recevable. Le bail contient une clause résolutoire reprenant les termes légaux. Le juge relève que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Il constate que la somme visée par le commandement du 4 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois. Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies, emportant constat de la résiliation du bail au 5 décembre 2024. Cette analyse confirme une jurisprudence constante sur le formalisme protecteur. Une cour d’appel a ainsi déjà jugé qu’un commandement demeuré infructueux après deux mois permet la résiliation. « Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (Cour d’appel de Rennes, le 17 septembre 2025, n°22/03247). Le juge applique donc strictement le cadre légal, sans pouvoir discrétionnaire à ce stade.

La sanction pécuniaire est ensuite prononcée avec précision. Le montant des loyers et charges impayés est arrêté au jour de l’audience. Le juge condamne solidairement les locataires et la caution au paiement d’une somme précise. Cette condamnation porte intérêt légal à compter de dates différenciées selon les créances. Le juge statue également sur les dépens et une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’équité commande de faire partiellement droit à cette demande accessoire. Cette décision démontre l’exigence de preuve des sommes réclamées par le bailleur. Le juge opère un calcul précis en retranchant certains frais et en intégrant les paiements futurs connus. La solidarité entre le locataire et la caution, dont l’engagement est reconnu conforme, est affirmée. Cela assure une efficacité complète de la condamnation pécuniaire au profit du bailleur.

Le pouvoir modérateur du juge et la seconde chance accordée

Le juge use ensuite de son pouvoir d’aménagement pour offrir une possibilité de régularisation. Il rappelle le cadre légal de cette faculté. « En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Il note qu’en l’espèce, compte tenu de la reprise des versements et de la proposition faite, il convient d’accorder des délais. Le dispositif organise un échéancier précis sur plusieurs mois pour solder la dette. Cette mesure de clémence est strictement encadrée par des conditions légales. Une autre juridiction a déjà appliqué ces dispositions en des termes similaires. « Cependant, en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire » (Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, le 12 juin 2025, n°24/00862). Le juge vérifie donc la reprise des paiements courants avant d’user de ce pouvoir.

La suspension des effets de la résiliation est accordée sous conditions suspensives et résolutoires. Le juge suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés. Il précise que si les délais sont entièrement respectés, la clause sera réputée n’avoir jamais joué. Inversement, tout défaut de versement aura des conséquences graves et immédiates. La clause résolutoire retrouvera alors son plein effet et la totalité de la dette deviendra exigible. Le bailleur pourra également obtenir l’expulsion des lieux et une indemnité d’occupation. Ce dispositif crée un équilibre entre sanction et réinsertion locative. La résiliation est juridiquement constatée mais ses effets pratiques sont différés. Le maintien dans les lieux est conditionné au strict respect d’un plan de paiement judiciaire. Cette mécanique incitative vise à permettre le recouvrement de la créance et éviter l’expulsion. Elle illustre la fonction sociale du juge des contentieux de la protection. La décision combine ainsi fermeté sur le principe et souplesse dans l’exécution.