4.9
Le juge des contentieux de la protection a rendu un jugement le 17 juin 2025. Le bailleur social a engagé une action en constatation de résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement. Le locataire, bénéficiaire de minima sociaux, reconnaissait la dette. Le juge a constaté la résolution du bail tout en accordant des délais de paiement. Il a ainsi suspendu les effets de la clause résolutoire et reporté l’expulsion sous conditions.
La régularité procédurale de la résiliation pour défaut de paiement
Le respect des formalités préalables à l’action en justice. Le législateur a encadré strictement la procédure de résiliation pour impayés. Le juge vérifie systématiquement le respect des délais et des notifications obligatoires. En l’espèce, la saisine de la commission de prévention des expulsions et la notification à la préfecture sont régulières. Ces formalités substantielles conditionnent la recevabilité de la demande du bailleur. Leur omission entraînerait l’irrecevabilité de l’action en constatation de résiliation.
La régularité substantielle du commandement préalable. Le commandement de payer est l’acte fondateur de la procédure de résiliation de plein droit. La loi exige qu’il comporte des mentions obligatoires sous peine de nullité. Le juge relève que le commandement délivré « comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. » (Motifs de la décision). Ce formalisme protège le locataire contre une expulsion brutale. Un commandement incomplet ou irrégulier priverait la clause résolutoire de tout effet. La jurisprudence rappelle cette exigence de précision. « Dès lors, à défaut pour la demanderesse de justifier que le locataire a été destinataire d’un commandement comportant le détail de la dette, il en résulte une contestation sérieuse » (Cour d’appel de Douai, le 6 février 2025, n°23/05027). L’exactitude du commandement est donc une condition de fond essentielle.
L’équilibre entre sanction du défaut de paiement et protection du locataire
La constatation judiciaire de la résolution du contrat. Lorsque les conditions légales sont réunies, le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire. Le défaut de paiement dans le délai de six semaines après commandement fait jouer la clause. Le juge note que le locataire n’a pas réglé « dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement ». (Motifs de la décision). Cette constatation est une simple déclaration d’un état de droit. Elle n’est pas une résiliation judiciaire mais un constat de résiliation de plein droit. Cette mécanique assure la sécurité juridique du bailleur face aux impayés. Elle permet une exécution forcée du contrat si le locataire ne se libère pas.
Le pouvoir d’aménagement des conséquences de la résolution. Le juge dispose d’un pouvoir discrétionnaire pour accorder des délais de paiement. Ce pouvoir tempère la rigueur de la résolution de plein droit. L’article 24 V de la loi de 1989 prévoit cette possibilité « même d’office ». Le juge l’exerce en considération de la situation sociale du locataire. Il souligne que celui-ci « est en situation de reprendre le paiement du loyer courant ». (Motifs de la décision). L’octroi d’un moratoire de trente-six mois suspend les effets de la clause. « Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés » (Motifs de la décision). Cette suspension conditionnelle concilie le recouvrement de la créance et le maintien dans les lieux. Elle illustre la fonction sociale du juge des contentieux de la protection. Le non-respect du plan de paiement entraîne la reprise des poursuites. Le bailleur pourra alors obtenir l’expulsion et une indemnité d’occupation. Ce dispositif incite le locataire à respecter ses engagements nouveaux.
Transmettez-nous les pièces de votre dossier. Maître Hassan KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique de votre situation.
