Tribunal judiciaire de Poitiers, le 19 septembre 2025, n°25/00103

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, a examiné une demande en constatation de résiliation de bail et en expulsion. Le bailleur invoquait l’application d’une clause résolutoire pour défaut de justification d’assurance. Le juge a constaté la résiliation du bail et condamné la locataire à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation.

La mise en œuvre rigoureuse de la clause résolutoire légale
Le juge vérifie le respect des conditions procédurales et substantielles prévues par le contrat et la loi. La décision rappelle que le défaut de comparution n’empêche pas un examen approfondi du fond de la demande. « Le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée » (Motifs de la décision). L’application de la clause est subordonnée à la délivrance d’un commandement préalable resté infructueux. En l’espèce, « le commandement du 19 août 2024, imposait de produire un justificatif d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois » (Motifs de la décision). Le juge constate que les conditions sont réunies, ce qui emporte résiliation de plein droit. Cette analyse stricte protège le locataire contre une application arbitraire de la clause, tout en assurant l’efficacité de l’obligation d’assurance pour le bailleur.

La sanction du défaut d’assurance et ses conséquences immédiates
La résiliation entraîne la qualification d’occupant sans droit ni titre et ouvre droit à l’expulsion. Le juge constate que « les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 20 septembre 2024 » (Motifs de la décision). Cette date marque la fin du contrat et le début d’une occupation illicite. La décision ordonne donc l’expulsion avec le concours de la force publique après un délai de deux mois. Cette solution se distingue d’une autre approche où le défaut de preuve de l’absence d’assurance pouvait faire échec à la résiliation. « Il n’est pas suffisamment établi que Monsieur [Z] n’était pas assuré, s’agissant du logement loué, au moment de la délivrance des divers commandements » (Tribunal judiciaire de Paris, le 26 juillet 2024, n°24/00186). Ici, la preuve du défaut de production du justificatif suffit à activer la clause.

La condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation post-résiliation
L’occupation sans titre après la résiliation génère une obligation indemnitaire distincte du loyer. Le juge fixe « une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 septembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux, d’un montant égal à celui du loyer en cours » (Motifs de la décision). Cette indemnité, de nature réparatrice, compense le préjudice subi par le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Elle court jusqu’à la remise effective des clés, conformément à une jurisprudence constante. « Ces occupants sont ainsi redevables, en contrepartie de leur occupation illégale du logement, d’une indemnité mensuelle d’occupation de nature indemnitaire, au sens de l’article 1240 du code civil, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux » (Cour d’appel de Paris, le 27 mai 2025, n°22/20833). La décision précise son caractère révisable selon les règles contractuelles, assurant une compensation actualisée.

La portée pratique et sociale des mesures ordonnées
La décision intègre des mesures d’accompagnement et assure l’exécution effective de la condamnation. Le juge prévoit la transmission de la décision aux autorités en vue d’un éventuel relogement, tempérant la rigueur de l’expulsion. Il condamne également la locataire aux dépens, incluant les frais du commandement, et rappelle le principe de l’exécution provisoire. Le renoncement du bailleur à une demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile est acté, limitant les frais irrépétibles. L’ensemble constitue un équilibre entre la sanction d’une obligation essentielle et la prise en compte des conséquences humaines de l’expulsion. La décision affirme ainsi l’impératif de sécurité juridique dans les relations contractuelles, tout en encadrant strictement les modalités de l’éviction.