Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort, a examiné une demande en constatation de résiliation de bail pour défaut de paiement. Après un commandement demeuré infructueux, le bailleur sollicitait l’expulsion des locataires et le paiement des sommes dues. Le juge a constaté la régularité de la procédure et la résiliation du bail, ordonné l’expulsion et condamné les locataires au paiement.

La régularité procédurale comme condition préalable à la résolution

Le strict respect des formalités légales encadre la mise en œuvre de la clause résolutoire. Le juge vérifie scrupuleusement le respect des délais et des notifications imposés par la loi. La saisine de la commission de coordination et la notification à la préfecture sont des conditions de recevabilité impératives. « Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture […] plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III » (Motifs). Le bailleur justifie également avoir saisi la commission deux mois avant l’assignation. Cette vérification préalable protège le locataire contre une expulsion précipitée. Elle garantit que les mesures d’accompagnement social ont bien été envisagées. La procédure est ainsi validée dans son ensemble avant examen du fond.

L’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences inexorables

Le défaut de paiement dans le délai légal entraîne la résiliation de plein droit du contrat de bail. Le commandement de payer, régulier en la forme, déclenche un délai de six semaines pour le locataire. « Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I » (Motifs). L’absence de paiement dans ce délai rend la clause automatiquement acquise. Le juge ne fait que constater cet effet de loi attaché au contrat. « Faute d’avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire » (Cour d’appel de Versailles, le 8 février 2024, n°23/03675). La résolution prend effet à une date certaine, transformant l’occupation en situation d’occupation sans titre.

L’impossibilité d’accorder des délais de paiement en l’absence de reprise des loyers

Le pouvoir d’octroyer des délais au locataire est strictement conditionné par la loi. Le juge rappelle que cette faculté est subordonnée à deux critères cumulatifs. Le locataire doit être en situation de régler sa dette et avoir repris le paiement intégral du loyer courant. « Le juge ne peut accorder des délais qu’au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience » (Motifs). En l’espèce, ni le paiement des loyers courants ni la capacité de désintéressement ne sont établis. La dette a même augmenté depuis le commandement. Cette absence de reprise de paiement ferme la voie à tout aménagement judiciaire. « L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 […] prévoit que le juge peut […] accorder des délais de paiement […] à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant » (Tribunal judiciaire de Bordeaux, le 16 janvier 2026, n°25/01804). Le refus de délais est donc une application nécessaire de la loi.

Les conséquences pécuniaires de l’occupation sans titre après résiliation

La résiliation du bail génère une obligation de libérer les lieux et de payer une indemnité d’occupation. Les locataires sont condamnés à quitter les lieux avec le concours de la force publique si nécessaire. Leur occupation constitue désormais un trouble manifestement illicite pour le propriétaire. Ils doivent également solder l’arriéré de loyers et charges jusqu’à la date de résolution. « MONSIEUR [W] [B] [X] ET MADAME [V] [U] seront donc condamnés au paiement de la somme de 4577,85 euros à titre de l’arriéré de loyers » (Motifs). Une indemnité d’occupation équivalente au dernier loyer est due jusqu’à la libération effective. Cette condamnation répare le préjudice résultant de l’occupation indue du logement. La solidarité des locataires est par ailleurs affirmée en vertu d’une clause contractuelle expresse.