Tribunal judiciaire de Poitiers, le 30 avril 2025, n°25/00158

Le juge des contentieux de la protection, statuant en dernier ressort, a rendu un jugement le 30 avril 2025. L’affaire opposait une société civile immobilière à ses anciens locataires et leur caution. La procédure initiale visait la résiliation du bail et l’expulsion, mais la libération des lieux a rendu ces demandes sans objet. Le litige principal portait sur le recouvrement des loyers impayés et l’application d’un cautionnement. Le juge a condamné solidairement les débiteurs au paiement de la créance, tout en accordant des délais de paiement individualisés et en fixant les dépens.

La sanction des obligations contractuelles en matière locative

La décision rappelle d’abord les obligations fondamentales du locataire et les effets d’un cautionnement valable. Le juge constate l’obligation de payer le loyer aux termes convenus en vertu de la loi de 1989. Il relève ensuite la régularité de l’acte de cautionnement, qui comporte le rappel des dispositions de l’article 2297 du code civil. « En conséquence, il recevra application » (Motifs). La portée de ce point est de réaffirmer le principe de la force obligatoire des conventions et la rigueur des engagements accessoires. La valeur réside dans la stricte application des conditions de forme requises pour la caution en matière d’habitation, assurant ainsi la sécurité juridique des bailleurs.

Le juge procède ensuite à la liquidation précise de la créance et à la répartition des frais de procédure. Il opère une déduction des frais de commandement indûment inclus dans le décompte, car ils relèvent des dépens. « Le décompte de créance produit aux débats, reconnu par les défendeurs, comporte néanmoins des sommes imputées au débit de la SCI NEPTUNE au titre des frais de commandement de payer, pour un total de 501,25 €, qui sont inclus dans les dépens de l’instance et ne peuvent donc être décomptés deux fois » (Motifs). Le sens est d’éviter un double paiement et d’imposer une exacte comptabilité des sommes réclamées. La portée est de rappeler que les frais procéduraux doivent être traités séparément des créances substantielles, sous peine de nullité partielle de la demande.

L’aménagement judiciaire du recouvrement en fonction des situations

La décision opère une conciliation entre le droit au recouvrement et la situation des débiteurs par l’octroi de délais. Le juge fonde son pouvoir sur l’article 1343-5 du code civil, qui prévoit un échelonnement dans la limite de deux ans. « Compte tenu de la situation financière des défendeurs, et dans la mesure où il n’est pas justifié que les besoins de la demanderesse y feraient obstacle, il conviendra d’y faire droit » (Motifs). La valeur de cette analyse est de mettre en balance la situation du débiteur et les besoins du créancier, comme le précise la jurisprudence. « Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues » (Tribunal judiciaire de Bobigny, le 4 décembre 2025, n°25/08468). La portée est humaniser le recouvrement forcé.

Le juge individualise ensuite les conditions de l’échelonnement et en précise les conséquences en cas de défaillance. Le dispositif fixe des mensualités distinctes pour le locataire principal et pour la caution, avec un effet accélérateur en cas d’incident. « DIT que dans l’hypothèse d’un seul versement qui ne serait pas versé à son échéance, et sans formalités supplémentaires, les sommes restant dues par le débiteur défaillant lui seront immédiatement exigibles » (Dispositif). Le sens est d’assurer l’efficacité de la mesure de clémence tout en protégeant le créancier. La portée est d’instaurer un mécanisme dissuasif qui conditionne le maintien du bénéfice des délais au respect scrupuleux du calendrier fixé, renforçant ainsi l’autorité de la chose jugée.