Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, a rendu une décision le 5 mars 2025. Un locataire d’un organisme de logement social avait subi un dégât des eaux en janvier 2020. Il réclamait des travaux étendus et l’indemnisation de divers préjudices contre son bailleur et son assureur. Le juge a partiellement accueilli ses demandes en limitant l’étendue des travaux réparateurs et en allouant des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance. Il a également condamné les deux défendeurs à une réparation solidaire.

L’étendue limitée de l’obligation de réparation du bailleur

Le juge a d’abord rappelé le fondement légal de l’obligation d’entretien pesant sur le bailleur. Il a précisément invoqué l’article 6-c de la loi du 6 juillet 1989. Cette disposition impose au bailleur de faire toutes les réparations nécessaires au maintien en état des locaux loués. Le manquement à cette obligation est établi dès lors qu’un dégât des eaux provenant de la toiture a endommagé le logement. Le bailleur ne peut s’exonérer en invoquant une convention d’indemnisation entre assureurs. « L’OPH DE [Localité 6] est obligé de procéder aux réparations, sans pouvoir lui opposer la convention “IRSI” conclue entre différentes compagnies d’assurance » (Motifs, 1). La portée de cette solution est de confirmer le caractère personnel et impératif de l’obligation légale du bailleur. Elle ne peut être contournée par des mécanismes contractuels tiers dont le locataire n’est pas partie. Le juge a ensuite strictement cantonné l’étendue des travaux à réparer. Il a appliqué le principe de la charge de la preuve posé par l’article 1353 du code civil. Le locataire, demandeur, devait prouver la nécessité de tous les travaux réclamés. Or, le devis produit ne justifiait pas la reprise de quatre murs au lieu de deux. Il n’incluait pas non plus de travaux dans la salle de bains. « Les travaux devant être supportés par l’OPH DE [Localité 6] se limitent donc au plafond et aux deux murs du salon abîmés par le dégât des eaux » (Motifs, 1). La valeur de ce point réside dans son rappel à la rigueur probatoire. Le juge vérifie la stricte adéquation entre le préjudice allégué et la preuve apportée, rejetant toute demande excessive non étayée.

La condamnation solidaire pour faute lourde et ses limites

Le juge a caractérisé une faute lourde dans l’inexécution prolongée de l’obligation de réparation. Il a relevé que le bailleur social ne pouvait ignorer son obligation. Son abstention pendant plus de cinq ans, sans obstacle, constitue une telle faute. Cette faute engage sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil. Le litige entre assureurs ne constitue pas une cause d’exonération. « L’OPH DE [Localité 6] […] a commis une faute lourde en s’abstenant de l’exécuter pendant plus de 5 années alors qu’aucun obstacle ne s’y opposait » (Motifs, 2). Cette sévérité trouve son sens dans la protection accrue due au locataire d’un bailleur social. Elle renforce l’obligation de diligence active de ce dernier. L’assureur du locataire a été condamné in solidum avec le bailleur. Le juge a estimé que sa faute lourde résidait dans son inaction. En ne proposant aucune prise en charge en attendant le règlement du litige, il a manqué à ses obligations. « Elle a également commis une faute lourde à l’origine de ce préjudice, qu’elle sera condamnée à réparer in solidum » (Motifs, 2). La portée de cette double condamnation est significative. Elle offre au créancier une garantie de recouvrement renforcée contre deux débiteurs principaux. Le juge a toutefois strictement délimité le préjudice indemnisable. Seul le préjudice de jouissance, lié aux conditions de vie dégradées, a été retenu. Le préjudice moral, non démontré comme autonome, a été écarté. Cette solution respecte le principe de réparation intégrale mais sans perte ni profit pour la victime.