Tribunal judiciaire de Pontoise, le 17 juin 2025, n°24/03936

Le Tribunal judiciaire de Pontoise, première chambre, 17 juin 2025, tranche un litige relatif au recouvrement de charges de copropriété et aux accessoires financiers réclamés. La décision précise les conditions probatoires de l’obligation contributive, l’imputation des frais nécessaires, le point de départ des intérêts et la capitalisation.

Un copropriétaire, propriétaire de plusieurs lots, n’a pas réglé des appels de fonds émis après approbation des comptes et vote des budgets prévisionnels en assemblée générale. Le syndicat des copropriétaires a produit la matrice cadastrale, les bordereaux d’appels, les procès-verbaux pertinents, ainsi qu’un relevé individuel détaillant le solde débiteur. Deux postes mineurs, dépourvus de justificatifs probants, ont été écartés à bon droit par le juge.

Le syndicat a assigné en juillet 2024; la partie adverse, régulièrement touchée, n’a pas constitué avocat et est demeurée défaillante. La clôture est intervenue en février, l’affaire a été appelée en avril, puis le jugement a été rendu le 17 juin 2025.

Le syndicat sollicitait le principal, les frais nécessaires, les intérêts et leur capitalisation, des dommages-intérêts distincts, ainsi qu’une indemnité procédurale et les dépens. Faute de défense, le débat se concentrait sur la preuve de la mise en demeure, la date d’exigibilité des intérêts, et la justification des frais annexes.

La juridiction devait dire si les frais de recouvrement peuvent être imputés sans preuve d’une mise en demeure préalable, et fixer le point de départ des intérêts. Elle devait encore apprécier la demande de capitalisation et l’allocation de dommages-intérêts pour mauvaise foi prétendument distincts des intérêts moratoires.

« L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ». Le juge retient aussi que « les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible ». S’agissant des frais, il est énoncé: « En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir mis en demeure les défendeurs avant de procéder aux frais de recouvrement ». Il en est déduit que « En conséquence, aucun frais ne pourra être retenu ». Pour les intérêts, « les intérêts au taux légal seront dus à compter de la sommation de payer en date du 14 février 2024 », et pour le surplus à compter de l’assignation. La capitalisation est ordonnée sur le fondement suivant: « Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ». Les dommages-intérêts distincts sont refusés. Le dispositif « Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ».

I. Le fondement et les conditions du recouvrement

A. L’assiette et la certitude de la créance

Le juge articule d’abord le principe contributif. Il rappelle, dans les termes mêmes de la motivation, que « L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ». Cette affirmation situe la source de l’obligation dans la délibération approuvant les comptes, sous la réserve d’un éventuel recours.

La décision confère ensuite aux appels provisionnels une valeur d’exigibilité autonome, en énonçant: « les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible ». La créance est donc établie par les pièces comptables et délibératives, sous contrôle de justification poste par poste.

Le juge opère un contrôle concret en écartant deux postes non justifiés, puis fixe le montant dû. La motivation en tire la conclusion suivante: « Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 15 289,23 euros correspondant aux charges impayées hors frais ». Le raisonnement conjugue ainsi orthodoxie des sources et vérification probatoire minutieuse.

B. La mise en demeure, pivot des frais et des intérêts

L’articulation des accessoires appelle une rigueur accrue. Le juge vise l’article 10-1 de la loi de 1965, et conditionne l’imputation des frais nécessaires à une mise en demeure préalable prouvée. La motivation est nette: « En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir mis en demeure les défendeurs avant de procéder aux frais de recouvrement ». L’absence d’accusé de réception prive de certitude la date de la mise en demeure, ce qui ferme la voie à l’imputation. D’où la solution: « En conséquence, aucun frais ne pourra être retenu ».

Le point de départ des intérêts reçoit un traitement cohérent. La décision rappelle que « Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat », mais exige, au regard de l’article 64 du même décret, un fait déclencheur certain. Faute d’avis de réception des lettres, la motivation fixe le dies a quo en ces termes: « les intérêts au taux légal seront dus à compter de la sommation de payer en date du 14 février 2024 ». Le surplus ne court qu’à compter de l’assignation, solution équilibrée entre protection du débiteur et sécurité du créancier.

II. Valeur et portée de la solution retenue

A. Une rigueur probatoire opportune mais exigeante

La solution protège la communauté des copropriétaires contre l’imputation de frais antérieurs à une mise en demeure non prouvée, souvent discutés dans la pratique. Elle impose au syndic un standard de preuve clair, peu coûteux et aisément satisfaisable par un recommandé avec avis de réception, ou tout équivalent assurant la date certaine. Elle renforce, ce faisant, l’exigence de proportionnalité des frais et leur rattachement temporel indiscutable à la carence du débiteur.

Le traitement des accessoires s’inscrit dans une orthodoxie civiliste. La capitalisation est ordonnée sur demande expresse, conformément à l’énoncé suivant: « Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ». Le refus de dommages-intérêts distincts rappelle utilement qu’un préjudice autonome doit être caractérisé, indépendamment du seul retard.

B. Conséquences pratiques pour la gestion des copropriétés

La portée pratique est nette. Les gestionnaires doivent systématiquement conserver la preuve de la mise en demeure, dater précisément sa réception ou sa présentation, et circonscrire les frais engagés à l’après mise en demeure. À défaut, l’imputation au copropriétaire défaillant sera écartée, ce qui évite une socialisation injustifiée de frais incertains.

La solution affine aussi la temporalité des intérêts et sécurise la facturation des appels provisionnels. En l’absence de preuve suffisante de relances recommandées, il convient d’appuyer le calcul sur une sommation de payer dressée, dont la date n’est pas discutable. La décision rappelle enfin la solidité de la dette principale, tout en élaguant les postes non documentés, et l’exécution provisoire de droit assure l’effectivité du recouvrement. L’ensemble contribue à une pratique plus disciplinée et prévisible du recouvrement en copropriété.