Le tribunal judiciaire, statuant en première instance, a rendu un jugement important le 17 mars 2026. L’affaire concernait une acquérere d’une maison affectée par d’importants désordres d’humidité. Ces désordres étaient imputables à un défaut de raccordement du fourreau électrique dans le coffret Enedis. L’acquérere a engagé des actions contre les constructeurs initiaux, ses vendeurs immédiats, la société Enedis et son sous-traitant présumé. La juridiction a dû trancher sur les responsabilités décennales et contractuelles, ainsi que sur l’indemnisation des préjudices. Elle a condamné solidairement les constructeurs et Enedis à réparer les dommages, tout en déboutant l’acquérere de ses demandes contre ses vendeurs et le sous-traitant.

La détermination des responsables de la garantie décennale

La qualification de constructeur au sens de la loi

La décision opère une distinction nette quant à la qualité de constructeur. Les premiers vendeurs, ayant édifié la maison et procédé à sa revente peu après la réception, sont réputés constructeurs. « Ils sont dans ces conditions réputés constructeurs au sens des dispositions de l’article 1792-1 du code civil tenus de la garantie décennale. » (II, A) À l’inverse, les vendeurs intermédiaires, simples acquéreurs puis revendeurs, n’endossent pas cette qualité. La juridiction précise que les travaux de reprise de peinture qu’ils ont effectués ne constituent pas un ouvrage au sens décennal. Cette analyse rappelle que la qualité de constructeur est attachée à un rôle actif dans la réalisation de l’ouvrage, et non à la simple propriété.

La responsabilité de l’entrepreneur principal pour le fait de son sous-traitant

Le jugement affirme avec force le principe de la responsabilité solidaire de l’entrepreneur principal. Enedis, chargée du raccordement électrique, ne peut s’exonérer en invoquant la faute de son sous-traitant. « L’entrepreneur principal demeure responsable du fait des sous-traitants, à l’égard du seul maître de l’ouvrage, peu important le fait de savoir si le maître de l’ouvrage avait ou non connaissance de l’intervention dudit sous-traitant. » (II, A) Ce point consacre une sécurité juridique forte pour le maître d’ouvrage, qui peut agir directement contre le contractant principal sans avoir à rechercher les éventuels sous-traitants défaillants.

L’échec des actions contractuelles contre les vendeurs intermédiaires

L’absence de preuve de la connaissance du vice caché

L’acquérere a échoué à établir la responsabilité de ses vendeurs directs. La juridiction relève l’existence d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés dans l’acte de vente. Pour que la responsabilité puisse malgré tout être retenue, il fallait prouver que les vendeurs avaient connaissance du vice. Or, « elle échoue ainsi à rapporter la preuve de ce que les vendeurs avaient connaissance non seulement du phénomène d’humidité affectant les cloisons […] et pas davantage de la cause de ces remontées d’humidité. » (II, A) L’expertise a établi que le vice n’était pas visible et que sa cause était indéterminable pour un non-professionnel. Cette solution rejoint la jurisprudence selon laquelle la connaissance du vice par le vendeur est une condition essentielle pour contourner une clause d’exclusion. « Ainsi, afin que la responsabilité des vendeurs soit retenue sur le fondement des vices cachés, il est indispensable que les acquéreurs établissent, en plus des éléments susvisés, que les vendeurs avaient connaissance du vice. » (Cour d’appel de Riom, le 17 mars 2026, n°25/00036)

Le rejet des autres fondements contractuels et délictuels

La décision unifie le régime des actions en cas de défaut rendant l’immeuble impropre à sa destination. Elle juge que « le vice caché selon les modalités fixées par les articles 1641 et suivants du code civil constitue l’unique fondement possible de l’action exercée lorsque la chose vendue était atteinte d’un défaut la rendant impropre à sa destination normale. » (II, A) Les actions fondées sur le dol, l’erreur sur la substance ou l’obligation d’information sont ainsi écartées. Les vendeurs avaient annexé à l’acte les rapports concernant d’anciens sinistres, ce qui démontrait leur absence de réticence. Cette analyse renforce le caractère subsidiaire et exclusif de l’action en garantie des vices cachés dans ce contexte, conformément à la position constante de la Cour de cassation.