Le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims le 19 janvier 2026 porte sur une demande de constat de résiliation de bail pour impayés. Un bailleur social avait consenti un bail d’habitation en 2014, puis délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire. La locataire, absente mais représentée, sollicitait des délais de paiement suspensifs et contestait certains frais. La question de droit portait sur l’application de la clause résolutoire, l’octroi de délais et la validité des frais réclamés. Le juge a constaté la résiliation du bail, refusé les délais et réduit le montant de la dette.
I. L’application rigoureuse de la clause résolutoire et le refus de suspension
Le tribunal rappelle que la clause résolutoire s’applique selon le délai contractuel de deux mois, et non le délai légal réduit à six semaines issu de la loi du 27 juillet 2023. Il précise que cette loi “ne peut prévaloir sur les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à celle-ci” (Motivation, 1.2). Cette solution affirme la force obligatoire du contrat et la non-rétroactivité de la loi nouvelle sur les stipulations contractuelles. Elle a valeur de principe protecteur des conventions en cours.
Pour refuser les délais suspensifs, le juge constate que la locataire “n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant” (Motivation, 1.2). Il ajoute que ses revenus “ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette” (Motivation, 1.2). Le refus est fondé sur une appréciation concrète de la situation financière, vérifiant l’absence de reprise des paiements. Cette décision souligne le caractère impératif de la condition légale pour suspendre la clause résolutoire.
II. Le contrôle strict de la créance locative et ses conséquences indemnitaires
Le juge opère un contrôle rigoureux du décompte produit par le bailleur, écartant les frais non justifiés. Il énonce que “les frais de dossier enquête ainsi que ceux relatifs à une modification de quittancement, dont la nature n’est pas précisément identifiée, ne sont pas justifiés et seront donc déduits” (Motivation, 2). Cette position rappelle l’obligation pour le bailleur de prouver le caractère certain, liquide et exigible de chaque somme réclamée. Elle constitue une garantie pour le locataire contre des frais abusifs ou opaques.
En conséquence, le tribunal réduit la dette de 2561,29 euros à 2420,80 euros, ne retenant que les loyers et charges récupérables justifiés. Il fixe une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus. Cette indemnité, à la fois compensatoire et indemnitaire, répare le préjudice du propriétaire privé de son bien. La condamnation aux dépens, incluant le coût du commandement, parachève la charge financière pesant sur la locataire défaillante.
