Tribunal judiciaire de Reims, le 22 avril 2025, n°25/00677

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort, a rendu une décision le 22 avril 2025. La société baileresse avait engagé une action en constatation de résiliation de bail pour impayés. Le locataire, tout en reconnaissant sa dette, sollicitait des délais de paiement. Le juge a examiné la recevabilité de la demande, l’acquisition de la clause résolutoire et la demande de délais de paiement suspensifs. La solution consacre un équilibre entre le droit au recouvrement du bailleur et la protection du locataire en difficulté.

La rigueur des conditions de recevabilité et d’acquisition de la clause

Le juge vérifie d’abord le strict respect des formalités préalables à l’action. Ces conditions substantielles conditionnent l’accès même au juge pour le bailleur. La décision rappelle que pour les bailleurs personnes morales, l’assignation est irrecevable si elle est délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination. « En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). » (Motifs de la décision) La notification de l’assignation au préfet au moins six semaines avant l’audience constitue une seconde condition de recevabilité. Cette procédure garantit une intervention administrative préventive possible en amont de l’audience.

L’acquisition de la clause résolutoire est elle-même soumise à un formalisme protecteur. Le juge applique le principe selon lequel la clause ne produit effet qu’après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois. « Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux. » (Motifs de la décision) Cette solution est en parfaite conformité avec la jurisprudence établie. « un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 7 mars 2024, qui n’a pas été suivi d’effet dans le délai de deux mois, prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 dont les dispositions étaient reproduites ; En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail au 9 mai 2024 (après computation des délais). » (Cour d’appel de Paris, le 11 février 2025, n°22/13830) La portée de ce contrôle est essentielle car il s’agit d’un préalable substantiel à toute résiliation.

Le pouvoir d’aménagement du juge et la suspension conditionnelle des effets

Le juge use ensuite de son pouvoir d’appréciation pour accorder des délais de paiement. Cette faculté est subordonnée à des conditions légales strictes que le juge vérifie scrupuleusement. Le locataire doit être en capacité de régler sa dette et avoir repris le paiement intégral du loyer courant. « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années » (Motifs de la décision) L’examen des éléments de preuve, tel le relevé de compte, permet au juge de constater que ces conditions sont remplies. Ce pouvoir discrétionnaire vise à éviter une expulsion pour des dettes pouvant être étalées dans le temps.

La décision opère une suspension conditionnelle des effets de la clause résolutoire. Cette suspension est un mécanisme temporaire lié au respect des échéances fixées. « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge » (Motifs de la décision) La portée de cette mesure est double. Elle maintient le contrat en vie tout en laissant peser une sanction automatique en cas de nouvel impayé. La valeur de cette solution réside dans son caractère incitatif au paiement et protecteur de la relation contractuelle. Le juge organise ainsi un retour à l’équilibre des obligations si le plan de paiement est suivi, ou la résolution définitive dans le cas contraire.