Tribunal judiciaire de Reims, le 23 septembre 2025, n°25/00959

Le tribunal judiciaire, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu une décision le 23 septembre 2025. Cette décision concerne une action en constatation de résiliation de bail pour défaut de paiement et en expulsion intentée par un bailleur personne morale contre son locataire. Le juge a examiné la recevabilité de la demande au regard des formalités préalables imposées par la loi. Il s’est ensuite prononcé sur l’acquisition de la clause résolutoire et a ordonné l’expulsion du locataire ainsi que le paiement des sommes dues. La solution retenue accueille pleinement les demandes du bailleur.

La sanction des conditions de recevabilité de l’action en résiliation

Le respect strict des formalités procédurales préalables. Le juge vérifie scrupuleusement le respect des délais légaux imposés au bailleur personne morale avant toute action en justice. La saisine de la commission dédiée doit précéder l’assignation d’au moins deux mois. « les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission » (Motifs de la décision). La notification de l’assignation au préfet doit également intervenir six semaines avant l’audience. Cette jurisprudence rappelle la valeur protectrice de ces formalités pour le locataire, instaurant un double filtre procédural. La portée en est l’irrecevabilité automatique de la demande en cas de manquement, soulignant le caractère d’ordre public de ces règles.

L’application jurisprudentielle consolidée des délais protecteurs. La décision s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle ferme concernant le point de départ du délai de deux mois. Un précédent jugement avait déjà précisé ce calcul. « L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (…) les bailleurs personnes morales (…) ne peuvent faire délivrer (…) une assignation (…) avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission » (Tribunal judiciaire de Bobigny, le 10 décembre 2025, n°24/11662). Le sens de cette rigueur est d’assurer un temps minimal d’intervention de la commission avant toute saisine du juge. La valeur de cette jurisprudence est d’unifier l’interprétation du point de départ, évitant toute contestation sur la computation. Sa portée est de sécuriser la procédure pour le bailleur qui respecte le délai, comme en l’espèce où la demande fut déclarée recevable.

L’exigence d’un commandement de payer demeuré infructueux

L’acquisition différée de l’effet résolutoire par l’inexécution persistante. Le juge rappelle le mécanisme conditionnel de la clause résolutoire de plein droit pour impayés. Son effet est subordonné à l’écoulement d’un délai de deux mois après un commandement infructueux. « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux » (Motifs de la décision). Le sens de cette disposition est d’offrir au locataire un ultime délai pour régulariser sa situation avant la rupture automatique. La valeur est préventive, visant à éviter une résiliation trop abrupte pour des retards ponctuels. La portée en est la fixation d’une date certaine d’acquisition de la résiliation, ici le 4 février 2025, après calcul du délai.

La confirmation d’une jurisprudence exigeante sur l’infructuosité du commandement. La décision applique une interprétation stricte de la notion de commandement resté infructueux. Elle rejoint en cela une solution antérieure qui exigeait une absence de paiement sur toute la durée du délai. « Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies » (Tribunal judiciaire, le 24 mars 2025, n°24/03237). Le sens est de ne pas considérer comme infructueux un commandement suivi de paiements partiels durant le délai de grâce. La valeur de cette position est de protéger le locataire qui manifeste sa volonté de payer, même imparfaitement. La portée en l’espèce est l’acquisition de la résiliation, le locataire n’ayant procédé à aucun règlement après le commandement.

Le refus d’aménagements et la condamnation à l’expulsion

L’absence de reprise des paiements justifiant le prononcé de l’expulsion. Le juge examine la situation du locataire au jour de l’audience pour apprécier l’opportunité de l’expulsion. L’absence de tout règlement depuis plusieurs mois et l’augmentation de la dette sont déterminantes. « Il n’a donc pas procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de sorte qu’elle n’est pas éligible » (Motifs de la décision). Le sens de cette analyse est de vérifier la persistance du trouble justifiant la mesure d’expulsion. La valeur est de lier l’expulsion non seulement à la résiliation passée mais aussi à la situation présente. La portée est le rejet de tout délai de grâce supplémentaire et l’ordonnancement de l’expulsion dans un délai de deux mois après commandement de quitter les lieux.

La mise à la charge du locataire de l’intégralité des conséquences pécuniaires. La décision condamne le locataire au paiement de l’arriéré et d’une indemnité d’occupation post-résiliation. L’indemnité court jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la restitution des clés. « une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 04/02/2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés » (Motifs de la décision). Le sens est de réparer intégralement le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans titre. La valeur est dissuasive, incitant le locataire à libérer promptement les lieux. La portée est une condamnation financière potentiellement lourde, s’ajoutant aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.