Tribunal judiciaire de Reims, le 26 mai 2025, n°24/00658

Le tribunal judiciaire de Reims, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu une décision le 26 mai 2025. Un organisme bailleur demandait la résiliation d’un bail pour impayés et l’expulsion du locataire. Le juge a examiné la recevabilité de la demande puis le fond du litige. Il a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion et condamné le locataire au paiement des sommes dues.

La régularité procédurale préalable à l’action en justice

Le respect des formalités obligatoires de saisine des autorités compétentes constitue une condition essentielle de recevabilité. Le législateur a instauré un filtre procédural pour les bailleurs personnes morales intentant une action résolutoire. « Les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). » (Tribunal judiciaire de Reims, le 26 mai 2025, n°25/00559) Cette jurisprudence souligne le caractère impératif de ce délai de réflexion. Le juge vérifie scrupuleusement le respect de cette condition préalable pour assurer la protection du locataire.

La notification au représentant de l’État dans le département constitue une seconde formalité substantielle. L’article 24 de la loi de 1989 impose cette notification électronique six semaines avant l’audience. Cette procédure permet la réalisation d’un diagnostic social et financier. Le juge constate en l’espèce que la CCAPEX a été saisie et que le préfet a été avisé dans les délais. La portée de ce contrôle est majeure car il s’agit d’une condition de recevabilité de l’assignation. Cette étape garantit une tentative de traitement amiable et social du contentieux avant son examen judiciaire.

L’application dans le temps des dispositions protectrices du locataire

La détermination de la loi applicable au régime de la clause résolutoire est une question centrale. Le bail litigieux avait été conclu sous l’empire de l’ancienne rédaction de l’article 24. La loi nouvelle avait modifié le délai après commandement de payer. Le juge rappelle le principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle aux contrats en cours. « Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. » Le sens de cette solution est de préserver la sécurité juridique et les droits acquis des parties.

La qualification de l’ordre public en matière de baux d’habitation guide cette interprétation. Le juge estime que la loi de 1989 institue un ordre public de protection. Il écarte l’application immédiate de la loi nouvelle faute de disposition « particulièrement impérieuse ». La valeur de cette analyse est de distinguer l’ordre public de protection de l’ordre public absolu. La portée en est le maintien de l’ancien délai contractuel de deux mois après commandement. Le juge applique donc la clause résolutoire conventionnelle, déclarant la résiliation acquise à l’expiration de ce délai.