Tribunal judiciaire de Rennes, le 13 juin 2025, n°25/00158

Par ordonnance de référé rendue le 13 juin 2025 par le tribunal judiciaire de Rennes, le juge des référés a statué sur la préparation d’un litige relatif à la fin d’un bail commercial et sur une demande de provision. Le différend naît d’un congé pour reconstruire, notifié au preneur, avec proposition d’une indemnité d’éviction que les parties n’ont pu chiffrer d’un commun accord, malgré des échanges restés infructueux.

Le bail, conclu pour neuf ans à compter du 20 novembre 2021, portait sur des locaux commerciaux moyennant un loyer annuel de 7 200 euros hors taxes et hors charges. Après le congé, le preneur est demeuré dans les lieux, ce qui a conduit le bailleur à saisir le juge des référés pour obtenir une expertise et une provision d’indemnité d’occupation. Le preneur a formé des protestations d’usage et sollicité l’extension de la mission de l’expert concernant d’éventuelles dégradations imputées à un chantier voisin.

La question posée portait d’une part sur les conditions d’une mesure d’instruction in futurum, d’autre part sur l’allocation d’une provision d’indemnité d’occupation en l’absence de contestation sérieuse. Le juge rappelle que, « En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé. » Il énonce également, au titre de l’office du juge des référés, que « En application du second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est sérieusement contestable, ni en son principe, ni en son quantum, accorder une provision au créancier. »

L’ordonnance ordonne une expertise, en précise la mission, et impose une consignation. Elle accorde une provision d’indemnité d’occupation de 692,78 euros hors taxes et hors charges par mois, à compter du 19 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux. S’agissant des frais, il est rappelé qu’« Il est de jurisprudence constante que la partie défenderesse à une expertise, ordonnée sur le fondement de l’article 145 du même code, ne saurait être regardée comme la partie perdante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procedure civile. »

I. L’expertise in futurum comme instrument d’évaluation et de sécurisation probatoire

A. Le motif légitime et l’utilité de la mesure au regard du litige

L’ordonnance ancre la mesure dans la lettre de l’article 145, dont elle cite la formule de principe. La persistance d’un désaccord sur l’indemnité d’éviction, combinée au maintien dans les lieux, caractérise la perspective d’un litige au fond et justifie l’établissement préalable de la preuve. La mission d’expertise, orientée vers l’évaluation des indemnités d’éviction et d’occupation, répond à un besoin probatoire précis, proportionné et utile, sans préjuger du bien-fondé des prétentions futures.

La motivation insiste sur la suffisance d’un différend actuel et sérieux quant aux montants, sans exiger la démonstration d’une faute ni la preuve anticipée d’un droit. La démarche reste fidèle à la finalité de l’article 145, qui autorise une investigation circonscrite, strictement nécessaire à l’issue du litige pressenti. Elle ménage enfin le contradictoire, tant par l’énoncé de la mission que par l’organisation matérielle des opérations.

B. L’encadrement de la mission et la protection des droits des parties

Le juge rappelle le cadre textuel de l’ordonnance d’expertise, reproduisant l’article 265 du code de procédure civile : « La décision qui ordonne l’expertise :
Expose les circonstances qui rendent nécessaire l’expertise et, s’il y a lieu, la nomination de plusieurs experts ;
Nomme l’expert ou les experts ;
Enonce les chefs de la mission de l’expert ;
Impartit le délai dans lequel l’expert devra donner son avis. » La mission couvre la description des lieux, l’analyse de l’activité, et l’avis sur les montants de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation. Elle s’ouvre utilement à l’hypothèse d’un abattement lié à des dégradations, à les supposer avérées, en lien avec un chantier voisin.

Cette extension préserve la pertinence économique de l’évaluation, en tenant compte d’atteintes potentielles à la valeur locative indépendantes du comportement du preneur. L’ordonnance assortit la mesure des garanties classiques : consignation préalable, pré-rapport, dires et réponses, et contrôle juridictionnel des opérations. Le traitement des dépens reste conforme à la nature non attributive de l’article 145, l’adversaire de l’expertise n’étant pas réputé perdant à ce stade.

II. La provision d’indemnité d’occupation : absence de contestation sérieuse et critères de fixation

A. Le cadre du référé-provision et la qualification de l’indemnité

Le juge vise le texte fondateur du référé-provision et rappelle, de manière opportunément cumulative, les articles 1103 et 1104 du code civil, selon lesquels « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi. » L’ordonnance précise la nature juridique de l’indemnité d’occupation : « En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, de la privation de la libre disposition de son bien. »

Ces énoncés cumulatifs fondent l’octroi d’une provision lorsque le principe et le quantum ne sont pas sérieusement contestés. En l’espèce, l’absence de contestation sur les deux volets emporte l’allocation de la somme demandée, à effet du 19 novembre 2024, date d’exigibilité cohérente avec la cessation du bail et la persistance de l’occupation.

B. Le quantum retenu, les facteurs d’ajustement et la portée pratique

Le montant provisionnel de 692,78 euros hors taxes et hors charges par mois procède d’une appréciation immédiate, compatible avec l’office du juge des référés. Il reflète la « valeur équitable des lieux » mentionnée par l’ordonnance, dans l’attente de l’évaluation experte qui affinera, le cas échéant, la valeur locative de référence et ses composantes pertinentes. La provision court jusqu’à la libération effective des lieux, ce qui coordonne réparation du préjudice et durée réelle d’occupation.

L’articulation avec l’expertise autorise d’éventuels correctifs, spécialement au titre des dégradations extérieures susceptibles d’affecter la valeur d’usage. La mission invite l’expert à se prononcer sur un abattement si ces dégradations sont établies, ce qui garantit une fixation ajustée aux circonstances concrètes. L’économie de l’ordonnance met ainsi en cohérence la finalité réparatrice de l’indemnité d’occupation et les exigences de prudence inhérentes à la provision, dans un cadre contradictoire et contrôlé.