Tribunal judiciaire de Réunion, le 23 juin 2025, n°24/00015

Juge de l’expropriation du département de La Réunion (Saint‑Denis), 23 juin 2025. Le litige porte sur la fixation des indemnités dues à raison d’emprises nécessaires à l’aménagement de voiries d’exploitation rurales. Deux parcelles, l’une en zone naturelle et l’autre en zone agricole, sont partiellement affectées par des risques au titre du plan de prévention des risques. L’autorité expropriante a saisi la juridiction après déclaration d’utilité publique, enquête parcellaire, déclaration de cessibilité et ordonnance d’expropriation.

La procédure révèle une offre initiale globale de l’expropriant fondée sur un barème unitaire par zonage, tandis que le commissaire du gouvernement a proposé une évaluation différenciée plus récente et plus documentée. L’exproprié a sollicité une évaluation au prix le plus élevé lors du transport sur les lieux. La juridiction a rappelé que, selon l’article R. 311‑22, « le juge statue dans la limite des prétentions des parties », et que, à défaut de mémoire de l’exproprié, l’indemnité est fixée « d’après les éléments dont il dispose ».

Le débat juridique se concentre sur les paramètres de la valeur d’expropriation, la date de référence, la qualification de terrain à bâtir et la méthode de comparaisons. La solution s’articule autour de l’article L. 321‑1, de la dualité des dates de l’article L. 322‑1 et L. 322‑2, et du refus de la qualification de terrain à bâtir de l’article L. 322‑3. La juridiction énonce que « le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété », retient le PLU approuvé en 2012 comme date de référence d’estimation, et décide que « les parcelles en cause ne remplissent pas les conditions cumulatives » de l’article L. 322‑3.

I — Les paramètres juridiques de l’évaluation indemnitaire

A — La dualité des dates de référence et la consistance du bien

La juridiction rappelle nettement la dissociation des temps d’appréciation. Elle fixe la consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation, conformément au visa de l’article L. 322‑1, en relevant que « le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ». Le choix de la date du 2 septembre 2019 s’inscrit dans cette logique, la consistance incluant les éléments physiques et la situation juridique, y compris les servitudes publiques.

S’agissant de l’estimation, l’arrêt retient l’économie de l’article L. 322‑2 et la référence d’urbanisme la plus récente opposable. Il énonce ainsi, après avoir rappelé les règles légales, qu’« en l’espèce, il sera retenu le Plan Local d’Urbanisme (PLU) dont le règlement a été approuvé le 27 septembre 2012 ». Ce choix articule l’interdiction de prise en compte des modifications spéculatives et l’obligation de tenir compte des restrictions administratives affectant durablement l’usage, ce que renforce l’incidence du PPR.

B — Le refus de la qualification de terrain à bâtir et l’option pour l’usage effectif

La juridiction applique strictement l’article L. 322‑3. Elle constate l’absence des conditions cumulatives de constructibilité et de desserte adaptées, en rappelant que « les parcelles en cause ne remplissent pas les conditions cumulatives précitées permettant de recevoir la qualification de terrain à bâtir ». La présence d’un zonage naturel et d’aléas PPR élevés empêche toute survalorisation par anticipation d’un potentiel constructible hypothétique.

La conséquence est formulée sans détour: « Les biens seront donc estimés, à la date de première instance, en prenant en compte leur seul usage effectif. Il n’y a pas lieu de retenir en l’espèce une quelconque situation privilégiée. » Cette orientation interdit une plus‑value de situation, renforce la neutralité de l’évaluation et cadre l’analyse des comparaisons dans un périmètre homogène d’usage agricole ou naturel.

II — La méthode concrète d’estimation et ses enjeux

A — Le choix des termes de comparaison, le zonage et le PPR

La juridiction segmente rigoureusement par nature et par zonage. Elle souligne qu’« il convient en effet de distinguer, pour leur évaluation, les deux parcelles selon leurs caractéristiques propres », l’une relevant pleinement de la zone agricole, l’autre de la zone naturelle, avec des aléas PPR significatifs. Cette segmentation respecte l’exigence d’homogénéité des références et l’influence des servitudes sur l’usage.

Pour la parcelle en zone naturelle, le juge préfère des ventes récentes, comparables et géographiquement proches, et « retient le prix moyen proposé par la commissaire du gouvernement de 1,11 euros le m² ». Pour la parcelle en zone agricole, il épure la série de références en écartant un terme atypique et conclut qu’« il en résulte en conséquence des 6 termes restants un prix moyen de 1,66 euros le m² ». La méthode concilie actualité des comparaisons, pertinence du périmètre et prise en compte des aléas. L’indemnité de remploi est ensuite déterminée conformément à l’article R. 322‑5, qui prévoit que « l’indemnité de remploi est calculée » en proportion des frais exposés, ici à 20 % de l’indemnité principale.

B — La portée de la limitation des prétentions et la question des avantages de l’ouvrage

La solution s’inscrit dans le cadre procédural posé par l’article R. 311‑22, selon lequel « le juge statue dans la limite des prétentions des parties ». Le montant alloué demeure inférieur à l’offre globale initiale, tout en reflétant une appréciation plus fine du prix au mètre carré par zonage, éclairée par des comparaisons plus récentes que celles produites par l’expropriant.

La motivation évoque, en outre, que « la réalisation du projet bénéficie de façon très favorable à l’exproprié ». Une telle considération, utile au contexte factuel, ne peut cependant infléchir le quantum au détriment du principe de l’article L. 321‑1, qui impose que « les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain ». L’arrêt n’opère d’ailleurs pas de déduction explicite de l’avantage, et semble l’utiliser comme élément d’équilibre pour conforter le prix moyen, déjà fixé par les termes de référence gardés pertinents.

La décision aboutit ainsi à une indemnité principale ventilée par zonage, conforme à l’usage effectif et aux contraintes administratives, augmentée de l’indemnité de remploi. Elle illustre une méthode raisonnable d’évaluation en expropriation, respectueuse des dates de référence, des limites des prétentions, et de l’objectivation par comparaisons homogènes, sans céder à une valorisation spéculative ni à une minoration fondée sur les avantages de l’ouvrage.