Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, constate la résiliation d’un bail pour impayés et ordonne l’expulsion du locataire. Il statue sur la recevabilité de la demande du bailleur et sur le fond, en application de la loi du 6 juillet 1989.

La régularité procédurale de la demande en résiliation

Le juge vérifie d’office le respect des conditions de recevabilité édictées par la loi. L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose un délai de saisine préalable de la commission. « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission » (article 24 II). La transmission du commandement à la commission plus de deux mois avant l’assignation satisfait cette exigence.

La notification de l’assignation au préfet dans les délais est également contrôlée. L’article 24 III dispose que « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée (…) au représentant de l’Etat dans le département (…) au moins deux mois avant l’audience » (article 24 III). La notification régulière six semaines avant l’audience, conforme au texte modifié, assure la recevabilité. Cette analyse rigoureuse protège les droits de la partie défenderesse absente.

L’application du régime de la clause résolutoire

Le juge opère une conciliation entre la clause contractuelle et la loi nouvelle modifiant les délais. Le contrat prévoyait un délai de deux mois après commandement infructueux. « En l’absence de dispositions transitoires, il convient d’appliquer le délai de deux mois contractuel » (point 4°). Le juge retient donc la date d’effet contractuelle, préservant la force obligatoire du contrat initial.

La gravité des manquements justifie l’acquisition de la clause. L’inexécution est caractérisée par l’importance du solde locatif impayé. « Le fait que le locataire n’ait pas réglé les sommes dues dans le délai de deux mois du commandement de payer, soit le 24 avril 2025, entraîne la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire » (point 4°). Cette solution est conforme à la jurisprudence antérieure. « Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines (…) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire (…) étaient réunies » (Tribunal judiciaire de Nîmes, le 31 mars 2025, n°24/01286).

La décision affirme la primauté de l’obligation de payer le loyer. Elle rappelle que des difficultés personnelles ne font pas obstacle à la résolution pour manquement grave. Le juge use de son pouvoir d’appréciation pour constater la résiliation à la date contractuelle. Il en déduit l’obligation de libérer les lieux et le versement d’une indemnité d’occupation. Cette rigueur assure la sécurité juridique des bailleurs face aux impayés répétés.