Tribunal judiciaire de Rouen, le 25 juillet 2025, n°21/04245

Le Tribunal judiciaire de Rouen, statuant en premier ressort le 25 juillet 2025, a été saisi d’une action en garantie des vices cachés et, subsidiairement, en responsabilité délictuelle, formée par une société acquéreuse contre la société venderesse d’un local commercial. La vente était intervenue par acte notarié en décembre 2019. L’acquéreur soutenait que l’immeuble était affecté, au moment de la vente, de graves désordres structurels sur la façade, constituant un vice caché, et que le vendeur, professionnel du bâtiment, en avait nécessairement connaissance. Il demandait en conséquence la restitution d’une partie du prix et des dommages-intérêts. Le vendeur opposait d’abord l’irrecevabilité de l’action, fondée sur la prescription biennale, en faisant valoir que l’assignation initiale avait été délivrée à une société dissoute. Sur le fond, il contestait l’existence d’un vice caché, arguant que l’acquéreur avait été pleinement informé de l’état de la façade par l’état daté annexé à l’acte de vente. Le tribunal a d’abord jugé l’action recevable, avant de rejeter l’ensemble des demandes au fond, considérant que l’acquéreur n’avait pas rapporté la preuve d’un vice caché. La décision soulève ainsi la question de l’opposabilité de la dissolution d’une société à l’égard des tiers pour l’interruption de la prescription, puis celle de la preuve de l’existence et du caractère caché du vice allégué. Le tribunal a retenu une solution classique en matière de garantie des vices cachés, en insistant sur l’importance de l’information délivrée à l’acquéreur dans l’acte de vente. L’analyse de ce jugement permettra d’abord d’examiner la résolution de l’incident de recevabilité lié à la prescription (I), avant d’étudier le rejet des demandes au fond fondé sur une appréciation stricte des conditions de la garantie (II).

I. La neutralisation de l’exception de prescription par l’application stricte des règles d’opposabilité de la dissolution

Le tribunal a d’abord écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en garantie. La société venderesse soutenait que l’assignation, délivrée en novembre 2021, n’avait pas interrompu le délai de deux ans prévu à l’article 1648 du code civil car elle visait une société dissoute depuis 2012. Le tribunal a rejeté cet argument en appliquant de manière rigoureuse les règles relatives à l’opposabilité des actes aux tiers. Il a rappelé le principe posé par l’article L237-2 du code de commerce selon lequel « la dissolution d’une société ne produit ses effets à l’égard des tiers qu’à compter de la date à laquelle elle est publiée au registre du commerce et des sociétés ». En l’espèce, il a constaté que la dissolution consécutive à l’arrivée du terme n’avait été publiée au BODACC qu’en octobre 2023. Il en a déduit, de façon mécanique, que cette dissolution « n’avait donc pas produit ses effets à l’égard de la société demanderesse à la date de l’assignation du 17 novembre 2021 qui a donc pu valablement être délivrée ». Cette solution protège la sécurité des tiers qui ne peuvent être tenus de connaître une situation juridique non publiée. Elle garantit l’efficacité de l’acte interruptif de prescription, dès lors que l’acquéreur a agi dans le délai légal. Le tribunal a ainsi souligné que « cette assignation est intervenue dans le délai biennal visé à l’article 1648 susvisé ». Cette première étape procédurale, bien que préliminaire, était décisive pour permettre l’examen au fond de la demande en garantie. Elle illustre l’importance des formalités de publicité dans la vie des sociétés et leur incidence sur les droits des créanciers ou des cocontractants.

II. Le rejet des demandes au fond fondé sur l’absence de preuve d’un vice caché

Sur le fond, le tribunal a rejeté la demande en garantie des vices cachés, puis l’action subsidiaire en responsabilité délictuelle, au motif que l’acquéreur n’avait pas rapporté la preuve des conditions légales. Concernant la garantie des vices cachés, le juge a procédé à une analyse détaillée des éléments de preuve pour vérifier l’existence d’un défaut caché rendant le bien impropre à son usage. Il a d’abord relevé que le vendeur, en sa qualité de professionnel du bâtiment, était présumé connaître les vices de la chose vendue, un point de droit constant rappelé dans les motifs. Cependant, cette présomption a été neutralisée par l’examen des informations communiquées à l’acquéreur. Le tribunal a attaché une importance cruciale à l’état daté annexé à l’acte de vente, qui contenait des mentions explicites. Il a constaté que ce document indiquait que « la structure de la façade était en très mauvais état, nécessitant d’importants travaux concernant la structure de la façade, lesquels ne sont pas encore à ce jour chiffrés » et que « d’autres appels de fonds complémentaires seront à envisager ». L’acte de vente précisait que l’acquéreur déclarait en avoir pris connaissance. Le tribunal en a déduit que « la SCI [X]-CARDIN avait donc bien connaissance, par cet état daté, que la structure de la façade était affectée, que d’importants travaux, non encore chiffrés, étaient nécessaires ». Dès lors, le vice n’était pas caché au sens de l’article 1642 du code civil. Le juge a également estimé que l’acquéreur n’avait pas prouvé que le coût exorbitant des travaux était connu du vendeur au jour de la vente, ni que l’immeuble menaçait ruine à cette date. Il a ainsi conclu que la demanderesse « échoue à rapporter la preuve d’un vice caché affectant l’immeuble acquis ». Cette rigueur dans l’appréciation de la preuve se retrouve dans le rejet de l’action délictuelle subsidiaire. Le tribunal a jugé qu’« aucun dol ou réticence dolosive ne peut dès lors être reproché à la société défenderesse », dès lors que l’information avait été portée à la connaissance de l’acquéreur. La décision rappelle ainsi avec force que la garantie des vices cachés ne joue pas lorsque l’acquéreur a été informé, même sommairement, des désordres existants. Elle sanctionne une tentative de remettre en cause, a posteriori, un contrat dont les risques étaient connus ou discernables.