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Le juge de l’expropriation, statuant en premier ressort, a été saisi d’une demande en fixation du prix suite à un droit de délaissement exercé contre une commune. Le propriétaire de parcelles grevées d’un emplacement réservé pour une voie publique avait mis en demeure la collectivité d’acquérir les terrains. La juridiction a prononcé le transfert de propriété et fixé l’indemnité due, après avoir déterminé la surface à indemniser et la qualification des biens. Elle a retenu une date de référence spécifique et appliqué un abattement important sur la valeur.
La détermination de la surface et de la qualification du bien
La surface indemnisable est appréciée in concreto et non selon le seul cadastre. La juridiction constate que la surface actuelle des cinq parcelles en cause est bien de 2.113 m². Elle s’appuie sur des plans techniques produits au débat pour établir cette consistance physique réelle. Cette approche concrète garantit une indemnisation intégrale du préjudice subi par le propriétaire. Elle évite une évaluation abstraite qui négligerait les aménagements effectifs réalisés sur le terrain.
La qualification juridique des parcelles est analysée avec nuance par le juge. Il rappelle que la qualification d’une parcelle partiellement expropriée s’apprécie à l’échelle de la parcelle d’origine avant division. Cette référence à l’unité foncière initiale est un principe constant. « La cour fait sienne l’analyse du premier juge (…) pour retenir cette qualification qui porte sur l’unité foncière initiale » (Cour d’appel de Paris, le 10 juillet 2025, n°24/06105). Toutefois, la configuration actuelle des lieux est également prise en compte pour moduler la valeur.
La fixation du prix et l’application d’un abattement significatif
La date de référence pour l’évaluation est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme. Le juge retient la date de la modification simplifiée du PLU concernant l’emplacement réservé. Cette solution est strictement conforme aux dispositions de l’article L.322-6 du code de l’expropriation. Elle isole la valeur du terrain des effets de la réserve elle-même, préservant les droits du propriétaire.
Le juge procède ensuite à une double opération de valorisation puis de dévalorisation. Il détermine d’abord un prix de référence par zonage en s’appuyant sur de nombreux termes de comparaison. Il retient 405 euros le m² pour la zone AUa et 307 euros le m² pour la zone AUe. Puis il applique un abattement de soixante-cinq pour cent sur le montant total. Cet abattement tient compte du fait que les parcelles, bien que juridiquement qualifiées de terrains à bâtir, sont devenues inconstructibles de fait après division. La décision opère ainsi une pondération entre la qualification légale et la réalité physique des lieux.
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