Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, le 6 octobre 2025, n°25/00281

Le tribunal judiciaire, statuant le premier septembre 2025, examine une demande en résiliation de bail pour impayés. Le bailleur sollicite l’expulsion du locataire et le paiement des sommes dues. Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, déclare la demande recevable et fait droit aux principales conclusions. Cette décision illustre l’articulation délicate entre la loi nouvelle et les stipulations contractuelles antérieures en matière de clauses résolutoires.

La recevabilité de l’action et le fondement de la résolution
Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités préalables à l’action en résiliation. La notification de l’impayé à la Caisse d’Allocations Familiales et le délai de six semaines avant audience sont respectés. Ces conditions de recevabilité, issues de la loi du six juillet mil neuf cent quatre-vingt-neuf, sont strictement appliquées pour garantir les droits de la partie défaillante. Le fondement de la résolution repose sur l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle. Le bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après un commandement infructueux. Le juge constate que ce commandement, délivré en février deux mille vingt-cinq, est resté sans effet pendant plus de deux mois. « Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 6 avril 2025 » (Motifs). La résolution est donc acquise de plein droit, sans nécessiter une intervention judiciaire déclarative.

L’articulation entre le délai contractuel et la loi nouvelle
La décision opère une distinction cruciale entre le délai légal et le délai contractuel. La loi modifiée en juillet deux mille vingt-trois instaure un délai de six semaines. Le juge rappelle que ces dispositions nouvelles ne s’appliquent pas rétroactivement aux commandements antérieurs. Surtout, elles « ne peuvent avoir pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours » (Motifs). Le délai de deux mois stipulé au contrat demeure donc applicable. Cette solution consacre la force obligatoire du contrat et la sécurité juridique. Elle rejoint une jurisprudence antérieure qui faisait prévaloir le délai contractuel. « Il convient de faire application du délai inscrit sur le contrat de location eu égard au principe d’équité tenant à la force obligatoire du contrat » (Tribunal judiciaire de Saint-Etienne, le 14 janvier 2025, n°24/03252). Le juge écarte également tout aménagement suspensif. Aucune demande de délais de paiement n’est formulée et le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant. Les conditions pour une suspension des effets de la clause, prévues à l’article vingt-quatre, ne sont pas remplies. « Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge » (Cour d’appel de Bourges, le 6 février 2025, n°24/00416). En l’absence de reprise des paiements, cette suspension ne peut être ordonnée.

Les conséquences de la résolution et les condamnations accessoires
La constatation de la résolution entraîne logiquement l’expulsion du locataire et la condamnation au paiement des sommes dues. Le juge ordonne la libération des lieux avec le concours de la force publique si nécessaire. Il condamne également le locataire au paiement de l’arriéré locatif, justifié par un décompte détaillé. Le principe de l’obligation de payer le loyer est rappelé en vertu de la loi. Le locataire doit donc « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus » (Motifs). Une indemnité d’occupation est octroyée à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire. Cette indemnité, égale au loyer courant, répare le préjudice résultant de l’occupation sans titre. Elle est due jusqu’à la libération effective des lieux loués. Enfin, le juge use de son pouvoir d’appréciation pour rejeter la demande au titre de l’article sept cent. L’équité et la situation économique du locataire, déjà condamné aux dépens, justifient cette décision. Le jugement est déclaré exécutoire par provision, permettant une mise en œuvre rapide des mesures d’expulsion.