Tribunal judiciaire de Saint-Etienne, le 18 septembre 2025, n°25/00262

Le tribunal judiciaire, statuant en référé le 18 septembre 2025, examine l’opposition d’un propriétaire à un projet d’isolation thermique par l’extérieur. Le propriétaire du bâtiment à isoler avait notifié son intention de bénéficier du droit de surplomb légal. Le juge devait apprécier la régularité de cette notification et le bien-fondé de l’opposition. Il fait droit à l’opposition et interdit la réalisation des travaux en l’état.

La notification imparfaite ne permet pas l’exercice du droit

Une formalité substantielle conditionne l’exercice du droit

Le législateur a encadré strictement la procédure de notification préalable aux travaux. Cette formalité constitue une condition substantielle pour l’exercice du droit de surplomb. Le juge relève que le courrier recommandé, bien que visant la loi applicable et proposant une indemnité, « constitue bien la notification prévue à l’article L 113-5-1 III ». Cette qualification est essentielle pour enclencher le délai d’opposition du voisin. La jurisprudence antérieure confirme cette approche en relevant qu’une notification par lettre recommandée peut valablement exprimer l’intention de se prévaloir du droit. « En l’espèce, par LRAR du 12 août 2024, le défendeur a notifié au demandeur son intention de se prévaloir du droit de surplomb » (Tribunal judiciaire de Nanterre, le 9 février 2026, n°25/00571). Le formalisme ainsi initié protège les droits des deux propriétaires.

Le défaut de contenu réglementaire entraîne la nullité de l’acte

La décision souligne avec rigueur les manquements substantiels dans les pièces communiquées. La notification doit comporter des éléments précis énumérés par l’article R 113-19. Or, le juge constate l’absence des « justificatifs démontrant qu’aucune autre solution technique » serait possible. Il relève également l’absence du « projet d’acte authentique et de convention » ainsi qu’un plan « particulièrement sommaire et insuffisant ». Ces omissions privent le propriétaire voisin d’une information complète et loyale. Elles l’empêchent d’apprécier sérieusement l’impact du projet et de formuler une opposition éclairée. Le strict respect des prescriptions réglementaires est donc une condition de validité de la procédure.

L’opposition du voisin trouve un fondement sérieux et légitime

Le droit de propriété impose le respect des conditions légales

Le droit de surplomb constitue une exception au principe du droit de propriété absolu. L’article 544 du Code civil rappelle que ce droit s’exerce dans le respect des lois. Le dispositif de l’article L 113-5-1 crée une servitude légale au profit de la performance énergétique. Toutefois, son exercice est subordonné à des conditions techniques strictes. Le juge estime que l’absence de preuve sur l’impossibilité d’une autre solution technique est déterminante. Cette carence dans la notification constitue en elle-même « un motif suffisamment sérieux et légitime » pour justifier l’opposition. Le propriétaire voisin est ainsi fondé à invoquer la méconnaissance des conditions légales pour protéger son droit.

Le contrôle judiciaire préserve l’équilibre entre les intérêts en présence

La décision illustre le rôle du juge des référés dans la mise en œuvre de ce droit nouveau. Le juge opère un contrôle concret sur le respect des conditions posées par la loi. Il ne se contente pas de la simple invocation du droit par le propriétaire du bâtiment. Il vérifie activement si les justifications techniques requises ont été apportées. En l’absence de ces justifications, l’opposition du voisin doit être accueillie. Cette solution préserve l’équilibre entre l’objectif de rénovation énergétique et la protection de la propriété du voisin. Elle rappelle que la procédure accélérée au fond permet un examen efficace des litiges sans sacrifier l’examen au fond.

Cette décision a une portée pratique importante pour les propriétaires. Elle souligne le caractère impératif du contenu réglementaire de la notification. Une notification incomplète ou sommaire expose son auteur au rejet de son projet. La valeur de l’arrêt réside dans son interprétation stricte des conditions d’exercice d’un droit d’exception. Elle renforce la sécurité juridique du voisin en lui permettant de s’opposer valablement en cas de vice de procédure. Enfin, elle confirme la jurisprudence naissante sur l’application de ce texte, en alignant son contrôle sur les exigences déjà posées par d’autres juridictions.