Par une ordonnance rendue le 30 mars 2026 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Gaudens, statuant en référé, il était question des conséquences d’impayés locatifs sur la pérennité d’un bail d’habitation. Un office public de l’habitat avait donné à bail un logement à une locataire le 26 juillet 2023, mais celle-ci avait cessé de payer ses loyers. Un commandement de payer visant la clause résolutoire fut signifié le 17 juillet 2025 pour une somme de 533,69 euros, demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Le bailleur assigna alors la locataire en référé le 9 décembre 2025, après avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 juillet 2025 et notifié l’assignation à la préfecture de la Haute-Garonne le 9 décembre 2025. La locataire, non comparante, n’opposa aucun moyen de défense. Le juge devait déterminer si, au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire était acquise et des condamnations provisionnelles pouvaient être prononcées. Il constata l’acquisition de la clause résolutoire au 18 septembre 2025, ordonna l’expulsion de la locataire, la condamna à payer une provision de 2 135,30 euros au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation de 586,09 euros, outre les dépens et 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette solution mérite d’être analysée sous l’angle des conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire en référé et des pouvoirs du juge dans ce cadre.
I. La rigueur procédurale exigée pour la constatation de la résiliation du bail en référé
A. La vérification des formalités préalables imposées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989
Le juge des référés s’est d’abord assuré que les conditions procédurales de recevabilité de l’action étaient remplies. Le demandeur justifiait avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 18 juillet 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 9 décembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. Il démontrait également avoir notifié une copie de cette assignation à la préfecture de la Haute-Garonne par voie électronique le 9 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, comme le prescrit l’article 24 III de la même loi. L’ordonnance précise que ces diligences ont été effectuées, ce qui rend l’action recevable. Cette exigence de double notification vise à permettre aux pouvoirs publics d’engager des mesures d’accompagnement social avant toute expulsion. En l’espèce, le respect scrupuleux de ces délais par le bailleur a été vérifié d’office par le juge, alors même que la locataire ne comparaissait pas. La solution s’inscrit dans la ligne d’une jurisprudence constante exigeant une application stricte de ces formalités. Ainsi, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé que l’absence de notification de l’assignation à la préfecture au moins deux mois avant l’audience entraînait l’irrecevabilité de la demande (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 27 février 2025, n°24/05491). Ici, le juge a au contraire validé la recevabilité en raison du respect du délai, confirmant que le non-respect des formalités est un obstacle dirimant.
B. La réunion des conditions de fond de la clause résolutoire
Le juge a ensuite constaté que le contrat de bail du 26 juillet 2023 contenait une clause résolutoire et qu’un commandement de payer la visant avait été signifié le 17 juillet 2025. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 18 septembre 2025, conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. L’ordonnance rappelle que la clause résolutoire produit effet de plein droit six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le délai légal a été respecté et la dette locative n’a pas été apurée. Le juge des référés, saisi sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, peut constater la résiliation de plein droit du bail lorsque la clause résolutoire est acquise, sans avoir à apprécier l’existence d’une contestation sérieuse. La décision illustre la compétence du juge des référés pour tirer les conséquences d’une situation non contestée. La locataire, absente, n’a soulevé aucune contestation sur le montant ou l’ancienneté de la dette. Le juge s’est donc contenté des pièces produites par le bailleur. Cette approche est conforme à la jurisprudence qui exige que le commandement de payer soit fondé sur des sommes certaines et non sérieusement contestables. La cour d’appel de Douai a ainsi rappelé que le juge doit pouvoir vérifier le bien-fondé des sommes réclamées (Cour d’appel de Douai, 6 février 2025, n°23/03884). En l’espèce, le juge a relevé que la locataire ne contestait pas la dette, ce qui a facilité la constatation de la résiliation.
II. L’étendue des pouvoirs du juge des référés dans le contentieux locatif
A. La compétence pour ordonner l’expulsion et allouer des provisions
Après avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire, le juge a ordonné l’expulsion de la locataire et l’a condamnée à payer une provision de 2 135,30 euros, après déduction des frais de poursuite, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 586,09 euros. Le juge des référés dispose, en vertu de l’article 835 du code de procédure civile, du pouvoir d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Ici, la dette locative était établie par le décompte produit, et la locataire ne l’a pas contestée. Le principe et le montant de la créance ne prêtaient donc pas à une contestation sérieuse. L’indemnité d’occupation, due à compter de la résiliation du bail, constitue une obligation non contestable, fondée sur l’occupation sans droit ni titre. Le juge a pu la fixer au montant du loyer initial, solution classique dans la jurisprudence des référés. En ordonnant l’expulsion, le juge a fait usage de son pouvoir d’ordonner les mesures nécessaires à la cessation d’un trouble manifestement illicite, l’occupation sans titre après résiliation constituant un tel trouble. La décision est donc conforme à la pratique habituelle des juges des contentieux de la protection.
B. Les limites inhérentes à la procédure de référé et la protection due au locataire
Cependant, la procédure de référé, par nature provisoire, impose des limites. Le juge ne peut statuer que sur des mesures non contestables ou urgentes. En l’espèce, la locataire était absente, ce qui a privé le juge d’un débat contradictoire sur l’existence d’éventuelles difficultés de paiement ou sur un plan d’apurement. Le juge a néanmoins rappelé dans ses motifs qu’il peut accorder des délais de paiement, mais seulement à la demande du locataire ou d’office si celui-ci est en situation de régler sa dette et a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. La locataire ne comparaissant pas, aucune demande de délais n’a été formulée. Le juge ne pouvait donc pas les accorder d’office en l’absence d’élément sur sa situation financière. Cette solution est conforme à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, qui conditionne l’octroi de délais à des critères stricts. En outre, le juge a déduit les frais de poursuite du décompte, ce qui garantit que la provision ne correspond qu’à la dette locative stricte, excluant les frais excessifs. La décision montre une application équilibrée des pouvoirs du juge des référés, qui constate la résiliation et prononce l’expulsion dans le respect des textes, tout en veillant à ne pas condamner la locataire à des sommes contestables. La portée de cette ordonnance est celle d’une décision d’espèce, mais elle illustre la rigueur avec laquelle les juges des référés contrôlent le respect des formalités préalables avant de faire droit à une demande d’expulsion.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
Article 834 du Code de procédure civile En vigueur
Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
