Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, le 1 avril 2025, n°22/00333

Le tribunal judiciaire, statuant en premier ressort, a été saisi d’un litige opposant une société civile immobilière à une société exploitant un commerce. La première demandait la nullité d’un bail de parking, la destruction d’une clôture et diverses condamnations pécuniaires. La seconde soulevait des fins de non-recevoir et formait une demande reconventionnelle. Par jugement du 1er avril 2025, le tribunal a prononcé la nullité du bail pour défaut de contenu certain et accordé une indemnité d’occupation, tout en rejetant les autres demandes des parties.

La sanction des irrégularités substantielles dans la formation du contrat

Le juge a d’abord écarté les exceptions de procédure soulevées par la société locataire. Il a jugé irrecevable la discussion sur le défaut de qualité ou d’intérêt à agir, ces fins de non-recevoir relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état. Le tribunal s’est ensuite penché sur la validité du bail. Il a rejeté l’argument d’une fraude entre cogérants, estimant que le diffénde était interne à la société civile immobilière. En revanche, il a retenu la nullité du contrat pour vice de forme substantiel. Le bail ne permettait pas d’identifier l’assiette exacte des lieux loués, renvoyant à une annexe non produite. « A défaut de contenu identifiable et donc certain, ce contrat de bail n’a pas pu être valablement formé, conformément à l’article 1128 du code civil. » (Motifs). Cette absence de certitude était aggravée par le défaut de signature du preneur et l’absence totale d’exécution, aucun loyer n’ayant été versé. La décision rappelle ainsi avec rigueur les conditions de validité des contrats. Elle souligne que l’exigence d’un contenu certain, posée à l’article 1128 du code civil, est une condition essentielle à la formation du consentement. Sa méconnaissance entraîne une nullité absolue, protégeant la sécurité juridique des transactions.

La distinction entre l’action en nullité et la preuve d’un empiètement

Sur la demande de destruction de la clôture, le tribunal a opéré une analyse probatoire fine. La société civile immobilière devait prouver que ces aménagements constituaient un empiètement sur sa propriété, réalisé sans son accord. Or, le juge a relevé des aveux extra-judiciaires de la demanderesse elle-même, par la voix de l’une de ses cogérantes. Dans des conclusions déposées dans une instance tierce, elle avait déclaré être à l’origine de la clôture « dans un souci de sécuriser les lieux ». (Motifs). Cet aveu était corroboré par un courrier ultérieur de la même cogérante. Dès lors, la preuve d’un trouble possessoire imputable à la société locataire n’était pas rapportée. Le rejet de cette demande illustre l’autonomie des actions en justice. Le succès de la demande en nullité du bail, fondée sur un vice de formation, est sans incidence sur l’action en démolition pour empiètement, qui requiert une preuve spécifique du trouble. La décision rappelle utilement la force probante des aveux extra-judiciaires lorsqu’ils sont concordants, même émanant d’un seul cogérant dans le cadre de ses pouvoirs statutaires.

La conséquence de la nullité : la condamnation à une indemnité d’occupation

Ayant prononcé la nullité du bail, le tribunal a fait naître une situation d’occupation sans titre. Il a en conséquence accordé à la société propriétaire une indemnité d’occupation sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Faute d’éléments probants fournis par la demanderesse pour justifier le montant réclamé, le juge a fixé lui-même cette indemnité. Il s’est référé au loyer stipulé dans le contrat annulé, dont le montant n’était pas contesté par les parties. « Est fixé, à la clause 5.1 intitulée « Loyer », un loyer d’un montant de 700 euros. » (Motifs). Cette indemnité est due à compter de la date de l’assignation, marquant la fin de la tolérance. Cette solution est classique et équitable. Elle compense le propriétaire pour la jouissance du bien sans pour autant lui accorder un enrichissement injustifié. Le juge use ici de son pouvoir souverain d’appréciation pour déterminer la valeur de la jouissance, en l’absence de preuve plus précise. La décision écarte en revanche toute indemnisation pour préjudice moral, estimant que les « troubles et tracas de la procédure » ne constituent pas un dommage distinct et certain. Elle rejette également la demande reconventionnelle pour procédure abusive, la société civile immobilière ayant obtenu gain de cause sur un point essentiel. Ce jugement offre une application didactique des règles gouvernant la nullité des contrats et leurs conséquences. Il rappelle l’intangibilité des conditions de formation tout en maintenant une exigence de preuve stricte pour les autres demandes, assurant ainsi un équilibre entre les parties.