Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire le 10 mars 2025, examine une demande en résolution d’un bail pour défaut de paiement. Il constate l’acquisition de la clause résolutoire mais accorde des délais de paiement. La décision illustre l’équilibre entre la force obligatoire du contrat et le pouvoir d’aménagement du juge.
L’acquisition contrôlée de la clause résolutoire
Le juge vérifie scrupuleusement le respect des conditions légales pour l’acquisition de la clause. L’article 24 I de la loi de 1989 impose un formalisme protecteur pour le preneur. « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (Motifs, 2). Le commandement de payer du 10 janvier 2025, resté en partie impayé, permet de constater que les conditions sont réunies au 10 mars 2025. Ce contrôle strict protège le locataire contre une résiliation automatique et brutale. Il rejoint la solution d’une jurisprudence antérieure qui rappelait ce formalisme. « En application de l’article 24 de la loi précitée, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 pour se conformer aux dispositions contractuelles, la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux » (Tribunal judiciaire de Pontoise, le 22 janvier 2026, n°25/00247). La décision affirme ainsi la suprématie de la condition légale sur la volonté des parties.
La constatation de l’acquisition ouvre droit à une indemnité d’occupation. Celle-ci est fixée au montant du loyer et charges, à caractère indemnitaire et compensatoire. Le juge en précise le point de départ et le calcul au prorata temporis. Cette condamnation solidaire s’appuie sur l’article 1240 du code civil et un acte de cautionnement produit aux débats. Elle vise à réparer le préjudice subi par le bailleur depuis la fin du contrat. La décision opère ainsi une distinction nette entre la période contractuelle et la période d’occupation sans titre. Elle rappelle que la résolution du bail ne libère pas l’ex-locataire de toute obligation pécuniaire. La créance d’arriéré locatif, soigneusement expurgée des frais de procédure interdits, fait l’objet d’une condamnation distincte. Le juge statue en toute rigueur sur les demandes accessoires, rejetant la réduction du délai d’expulsion et l’astreinte.
Le pouvoir d’aménagement du juge au service de l’exécution
Malgré la résolution constatée, le juge use de son pouvoir pour accorder des délais de paiement. Il écarte d’abord le fondement spécifique de l’article 24 V de la loi de 1989. Ce dernier est conditionné à une reprise intégrale des loyers courants avant l’audience. « Faute de reprise intégrale du paiement des loyers à la date de l’audience, le terme du mois de juillet 2025, exigible depuis le 1er du mois demeurant impayé, les délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement » (Motifs, 4). Le juge démontre ainsi une application stricte des conditions légales restrictives. Il refuse toute interprétation extensive qui irait à l’encontre de l’économie du texte. Cette rigueur garantit la sécurité juridique et l’efficacité du dispositif protecteur.
Il se tourne alors vers le droit commun des obligations pour aménager l’exécution. L’article 1228 du code civil lui offre une marge d’appréciation. « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » (Motifs, 4). Il combine cette disposition avec l’article 1343-5 du même code. Le juge échelonne le paiement de la dette sur douze mois, en considération de la situation des débiteurs. Cette solution pragmatique favorise le recouvrement de la créance tout en évitant une exécution forcée immédiate. Elle témoigne de la fonction sociale du juge des contentieux de la protection. La suspension conditionnelle des effets de la clause résolutoire accompagne cette mesure. Elle crée un mécanisme incitatif fort pour le respect des échéances. La décision organise précisément les conséquences d’un nouvel impayé, rétablissant alors pleinement la résolution. Ce dispositif complexe et équilibré assure une exécution graduée et sécurisée de la décision.
