Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort, a rendu une décision le 12 mars 2025. Cette décision concerne un litige locatif opposant un bailleur à sa locataire. Le bailleur avait délivré un commandement de payer puis demandé la constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement. La locataire contestait la validité du commandement et le bien-fondé des sommes réclamées. La juridiction a rejeté l’exception de nullité du commandement mais a constaté la résiliation du bail pour une partie seulement de la dette initialement réclamée.
La validité substantielle du commandement de payer
Les conditions de forme du commandement et leur contrôle. L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 impose des mentions obligatoires sous peine de nullité. Le commandement doit contenir « le montant mensuel du loyer et des charges » et « le décompte de la dette ». La nullité encourue est une nullité de forme soumise à la preuve d’un grief. En l’espèce, le commandement mentionnait les montants actuels et annexait un décompte détaillé. La juridiction a estimé que « le décompte détaille précisément la dette réclamée, en précisant ce qui est réclamé au titre des loyers et au titre des charges ». Cette précision permet à la locataire de vérifier le bien-fondé de la créance. La solution rappelle que l’absence de grief empêche la prononciation de la nullité malgré une irrégularité formelle. La portée de cette analyse est de distinguer clairement la contestation sur la forme de l’acte de celle sur le fond de la dette. Elle limite les nullités de pure forme au profit d’un examen au fond des créances réclamées.
La distinction entre la validité de l’acte et le bien-fondé de la créance. La décision opère une séparation nette entre l’examen de la régularité du commandement et celui de l’obligation au paiement. Elle relève que c’est « en réalité le bien-fondé de la créance réclamée que conteste » la locataire. Cette question doit être examinée séparément pour apprécier l’acquisition de la clause résolutoire. Cette approche est conforme à l’article 114 du code de procédure civile. Elle évite qu’une irrégularité mineure de forme ne fasse obstacle à l’exécution forcée du contrat. La valeur de cette distinction est de recentrer le débat sur l’existence réelle de la dette. Elle garantit la sécurité juridique des procédures d’expulsion tout en protégeant le débiteur contre les demandes infondées.
L’appréciation du bien-fondé de la créance et ses conséquences
La preuve requise pour les charges locatives réclamées. Le juge applique strictement les articles 23 et 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il appartient au bailleur de justifier les sommes réclamées au titre de la régularisation annuelle. « La production d’un décompte ne pouvant tenir lieu de justificatif ». En l’espèce, le bailleur n’a pas produit les pièces justificatives des factures. Les montants du décompte différaient de ceux d’un tableau récapitulatif ultérieur. De plus, « les factures et taxes énumérées au tableau ne sont pas produites ». Le bailleur n’a pas non plus produit « une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage ». Concernant la répartition, il n’est « pas indiqué le mode de répartition entre les différents locataires ». En conséquence, le juge estime que le bailleur n’a pas rapporté la preuve de l’obligation au paiement. Cette solution renforce l’obligation de transparence du bailleur. Elle fait écho à une jurisprudence constante sur la justification des charges. « qu’un mois avant cette régularisation, le bailleur doit communiquer au locataire un décompte par nature de charges, ainsi que le mode de répartition entre les locataires dans les immeubles collectifs ; que durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire » (Cour d’appel de Paris, le 20 février 2024, n°21/17664). La portée est exigeante pour le bailleur, qui doit conserver et produire une documentation complète.
Les effets sur l’acquisition de la clause résolutoire. Seules les sommes certainement dues à la date du commandement sont prises en compte. Le juge recalcule la dette en écartant les charges non justifiées et les rattrapages rétroactifs injustifiés. Il retient finalement une somme de 2 296,05 euros due au lieu des 7 117,60 euros initialement réclamés. Les paiements partiels effectués dans le délai de deux mois étant inférieurs à cette somme, la clause résolutoire est acquise. « Il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 avril 2024 ». Cette solution applique le principe selon lequel un commandement délivré pour une somme supérieure reste valable pour la partie non contestable. La valeur de cette analyse est de protéger le locataire contre les commandements abusifs tout en permettant l’expulsion pour les impayés certains. Elle assure une application proportionnée de la clause résolutoire en fonction de la dette réellement établie.
