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Le tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant en référé le 13 février 2025, examine les suites d’un impayé locatif dans un bail commercial. Le bailleur a délivré un commandement de payer demeuré infructueux, invoquant une clause résolutoire. Le juge doit se prononcer sur la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, l’octroi de provisions et une demande de délai de paiement. L’ordonnance constate la résiliation, ordonne l’expulsion et accorde des provisions, tout en rejetant la demande de délais.
La mise en œuvre effective de la clause résolutoire
La caractérisation de l’inexécution contractuelle. Le juge constate d’abord la parfaite exécution des conditions de la clause résolutoire stipulée au bail. Le commandement de payer, régulièrement délivré, est resté sans effet dans le mois imparti. « Il est constant que le commandement de payer est demeuré infructueux de sorte que la clause résolutoire s’est trouvée acquise. » (Tribunal judiciaire de Nancy, le 28 janvier 2025, n°24/00500) Le locataire, chargé de la preuve du paiement, ne conteste pas l’absence de règlement de plusieurs échéances. Cette carence démontre l’inexécution fautive justifiant la résiliation de plein droit.
Les conséquences immédiates de la résiliation. La résiliation produit des effets automatiques, transformant la situation juridique de l’occupant. Dès l’acquisition de la clause, l’occupation perd tout fondement contractuel. « La Sas Les Bonbons de [Localité 8] est occupante sans droit des locaux appartenant à la Sci Arcadia 46 depuis la résiliation du bail. » Cette situation constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser. L’expulsion est donc ordonnée sans astreinte ni concours de la force publique, le local n’étant pas un domicile.
Les pouvoirs du juge des référés en matière de provision
Le régime de l’obligation non sérieusement contestable. Le juge rappelle les conditions de l’article 835 du code de procédure civile. L’octroi d’une provision suppose une obligation dont l’existence n’est pas sérieusement contestée. « Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain. » Le demandeur doit prouver l’obligation, puis le défendeur démontrer la contestation. Cette attribution est effectuée aux risques du demandeur et ne préjuge pas du fond.
L’application du critère aux différentes demandes. Le juge opère un tri minutieux entre les créances certaines et celles douteuses. Les arriérés de loyer principaux sont accordés car non contestés. En revanche, les clauses pénales, comme la majoration de dix pour cent des frais, sont susceptibles de modération. « Son application se heurte donc à une contestation sérieuse. » De même, l’indemnité d’occupation est provisionnée au montant du dernier loyer, son caractère pénal excessif relevant du fond. La demande de délai de paiement est rejetée faute de preuve des capacités de l’entreprise.
La portée de cette ordonnance est double. Elle rappelle la rigueur procédurale entourant les clauses résolutoires en matière commerciale. La formalité du commandement infructueux suffit à entraîner la résiliation de plein droit et l’expulsion pour trouble illicite. Par ailleurs, elle illustre le contrôle exercé en référé sur les clauses pénales. Le juge écarte leur application provisionnelle dès lors qu’un doute existe sur leur proportionnalité, renvoyant cet examen au fond. Cette solution préserve les droits de la défense tout en permettant une exécution rapide pour les créances certaines.
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