Tribunal judiciaire de Strasbourg, le 23 septembre 2025, n°25/04588

Par un jugement du 23 septembre 2025, le tribunal de proximité de Schiltigheim statue en matière locative, à la suite d’un commandement de payer visant clause résolutoire. Le litige porte sur l’acquisition de cette clause dans un bail d’habitation conclu avant la réforme de 2023, et sur ses conséquences pécuniaires et exécutoires.

Un bail d’habitation a été conclu en février 2022, avec cautionnement. Un commandement d’octobre 2024 est demeuré infructueux dans le délai légal, puis une assignation a été délivrée. Le défendeur n’a pas comparu, de sorte qu’il est jugé au fond malgré l’absence, selon l’article 472, et que l’instance demeure réputée contradictoire. Le juge relève ainsi: « il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire ».

La caution, subrogée, sollicite la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion, une indemnité d’occupation, des arriérés majorés d’intérêts, et une indemnité procédurale. La question centrale concerne l’application temporelle de la réduction à six semaines du délai de purge introduite en 2023. Le tribunal l’écarte pour les contrats antérieurs, et retient l’acquisition au 31 décembre 2024 après commandement resté infructueux pendant deux mois. La décision invite d’abord à clarifier le régime d’acquisition, puis à mesurer ses conséquences et sa portée.

I. La clause résolutoire et son régime temporel

A. Les conditions d’acquisition retenues par le juge

Le tribunal rappelle le texte de 1989 modifié en 2023, puis le confronte au cas d’espèce locatif. La motivation souligne que « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La juridiction constate l’absence de purge dans le délai ancien, applicable au contrat de 2022. Elle retient l’acquisition au 31 décembre 2024, après commandement demeuré infructueux, et ordonne l’expulsion dans le délai légal.

B. Le refus d’application immédiate de la réforme de 2023

La décision affirme: « la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil ». L’effet non rétroactif conduit à maintenir les délais antérieurs pour les baux conclus avant juillet 2023.

Le jugement précise ensuite: « Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail ». La qualification retenue s’inscrit dans une lecture matérielle, qui considère la durée de purge comme élément substantiel du contrat et non simple modalité procédurale.

II. Les conséquences de la résiliation et la portée de la solution

A. Régime de l’occupation, intérêts et exécution

Le juge fixe une indemnité d’occupation et rappelle qu’ »L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ». Le mécanisme préserve la continuité économique du bail rompu, jusqu’à la remise effective des clés.

Les arriérés sont assortis d’intérêts selon les dates retenues, en application des articles 1231-6 et 1344-1, ce qui consolide la créance subrogée. Au regard des impayés persistants, la juridiction juge qu’ »il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ».

B. Portée pratique et débat sur la temporalité

Cette solution privilégie la sécurité contractuelle, mais interroge l’immédiateté des lois nouvelles d’ordre public sur les effets légaux des contrats en cours. On pouvait soutenir l’application immédiate à l’avenir d’une norme de protection, régissant la sanction du non-paiement, sans altérer rétroactivement les situations nées avant l’entrée en vigueur.

La motivation s’inscrit toutefois dans l’économie d’ensemble, qui préserve le délai de l’article L.412-1 et la trêve hivernale, rappelant que « l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ». En pratique, la portée demeure d’espèce, en attendant d’éventuelles lignes directrices sur la temporalité de la réforme de 2023, source d’incertitudes contentieuses persistantes.