Tribunal judiciaire de Strasbourg, le 24 juin 2025, n°25/04686

Le juge des contentieux de la protection a rendu un jugement le 24 juin 2025. Un organisme public de logement social a engagé une procédure en constatation de résiliation de bail et en expulsion pour impayés. Le litige portait sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux de l’occupante. Le tribunal a constaté la résiliation du bail et prononcé la déchéance du droit au maintien, ordonnant l’expulsion et le paiement des sommes dues.

La régularité procédurale préalable à l’expulsion

La saisine obligatoire de la commission de coordination constitue une condition de recevabilité. Le législateur a instauré un délai de réflexion de deux mois pour les bailleurs personnes morales avant toute assignation. « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission. » (Motifs, §1). Le respect de ce délai et la notification à la préfecture garantissent la recevabilité de la demande du bailleur. Cette formalité impose une étape de prévention avant le contentieux judiciaire. Elle vise à rechercher une solution amiable pour éviter l’expulsion locative. Son omission est sanctionnée par l’irrecevabilité de la demande en justice.

Le congé pour impayés produit les effets d’une résiliation du bail. Le bailleur doit notifier un congé respectant des mentions obligatoires pour être valable. « L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents. » (Motifs, §2). La régularité de ce congé, non contestée, entraîne la résiliation du contrat à sa date d’effet. Le locataire perd alors son titre d’occupation principal fondé sur le bail. Il peut néanmoins se prévaloir d’un droit au maintien dans les lieux s’il remplit les conditions légales. Ce droit constitue une protection supplémentaire indépendante du contrat de bail résilié.

La déchéance du droit au maintien pour absence de bonne foi

La bonne foi, condition du maintien, s’apprécie au regard du paiement des loyers. Le droit au maintien est subordonné à la qualité d’occupant de bonne foi, notion définie par la loi. « Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations. » (Motifs, §2). L’obligation essentielle du locataire est le paiement régulier du loyer et des charges. Le manquement à cette obligation peut caractériser l’absence de bonne foi. Le juge apprécie la gravité du manquement pour prononcer la déchéance du droit au maintien. Cette appréciation est souveraine et intervient à la date de l’assignation.

Le juge retient la déchéance en présence d’impayés anciens, importants et persistants. L’appréciation de l’absence de bonne foi se fonde sur une analyse concrète de la situation du locataire. « Le montant de la dette locative, son ancienneté, novembre 2020, sa persistance malgré une mesure d’effacement conséquente, les retards de paiement caractérisent l’absence de bonne foi. » (Motifs, §3). Une dette ancienne et non résorbée démontre l’inaptitude à exécuter l’obligation essentielle du contrat. La persistance des impayés après un effacement partiel révèle une situation financière structurellement défaillante. Cette situation justifie la perte de la protection légale accordée par le droit au maintien. La déchéance transforme l’occupant en occupant sans droit ni titre.

La déchéance entraîne l’expulsion et la condamnation à une indemnité d’occupation. Privée de son droit au maintien, l’occupante doit libérer les lieux sous peine d’expulsion forcée. Elle est condamnée à payer une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la restitution. Cette indemnité est fixée au montant du dernier loyer et charges récupérables. Le juge rejette la demande de délais de paiement au vu de l’absence de reprise des paiements courants. « L’historique du compte établit une dette locative pré-existante, l’échéance du mois d’avril 2025, exigible n’étant pas payée. » (Motifs, §5). L’octroi de délais est subordonné à la reprise du paiement intégral du loyer courant. La décision illustre la rigueur de l’exigence de bonne foi dans le droit au maintien. Elle rappelle que cette protection n’est pas absolue et cède devant des impayés caractérisés.