Tribunal judiciaire de Strasbourg, le 4 juillet 2025, n°25/03631

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, par jugement du 4 juillet 2025, statue sur une action en résolution d’un bail pour défaut de paiement. Le bailleur assigne le locataire en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire, en paiement d’arriérés et en expulsion. Le juge accueille la demande principale tout en accordant des délais de paiement au locataire et en réduisant substantiellement la créance réclamée. La décision illustre l’articulation entre la force obligatoire du contrat et les mécanismes protecteurs du locataire en difficulté.

La mise en œuvre contractuelle de la clause résolutoire

Le juge constate la régularité de la procédure de résolution. Il rappelle le principe de la force obligatoire des conventions posé à l’article 1103 du code civil. L’application de la clause résolutoire stipulée au bail est subordonnée au respect de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » (Article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989). Le commandement de payer, reproduisant la clause, a été signifié le 28 janvier 2025 et est resté infructueux pendant plus de deux mois. Le juge en déduit que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 mars 2025 à 24 heures. » Cette analyse consacre la primauté du délai contractuel sur le délai légal de six semaines dès lors qu’il est plus favorable au locataire. Elle rejoint la solution selon laquelle le délai d’acquisition de la clause, une fois contractualisé, « ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire. » (Tribunal judiciaire de Paris, le 12 mars 2026, n°25/07401). La portée de ce point est significative car elle valide les stipulations contractuelles protectrices et sécurise leur mise en œuvre.

La conséquence de la résolution est l’obligation pour l’occupant de payer une indemnité d’occupation. Le juge retient que l’occupant, « sans droit ni titre depuis cette date, sera condamné en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation ». Cette indemnité, fixée au niveau du loyer, a un « caractère indemnitaire et compensatoire ». Cette qualification rejoint la jurisprudence constante, précisant que « L’indemnité d’occupation, de nature compensatoire et indemnitaire, assure la réparation du préjudice résultant pour le bailleur d’une occupation des lieux sans droit ni titre. » (Cour d’appel de Paris, le 24 mai 2024, n°23/18652). La valeur de cette fixation est de préserver l’équilibre contractuel rompu tout en évitant une sanction excessive.

L’office du juge entre sanction et protection du débiteur

Le juge exerce pleinement son pouvoir d’instruction et de modulation des créances. Concernant le montant des arriérés, il rejette le décompte initial du bailleur, jugé erroné. Il applique le principe de la charge de la preuve posé à l’article 1353 du code civil. « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » (Article 1353 du code civil). Le bailleur ne justifiant pas des révisions de loyer contestées, le juge retient un loyer inférieur et recalcule la dette. Il aboutit ainsi à une créance de 2 699 €, très inférieure aux 12 179 € initialement réclamés. Le sens de cette intervention est de garantir l’exactitude de la condamnation et de protéger le locataire contre des réclamations excessives ou non fondées.

Le juge use ensuite de son pouvoir d’aménagement des délais de paiement. Il se fonde sur l’article 24 V de la loi de 1989, qui conditionne l’octroi de délais à la reprise du paiement du loyer courant et à la capacité financière du locataire. Le juge estime ces conditions remplies « au regard de sa proposition d’apurement ». Il accorde donc un échéancier sur douze mois et suspend les effets de la clause résolutoire pendant son exécution. Il précise même que si les délais sont respectés, « la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ». La portée de cette mesure est considérable car elle offre au locataire de bonne foi une véritable chance de se maintenir dans les lieux et d’apurer sa dette. Elle illustre la fonction sociale du juge des contentieux de la protection, qui sanctionne la rupture contractuelle tout en organisant une solution pratique pour le maintien dans le logement. Cette décision équilibrée assure l’effectivité de la sanction pour le bailleur tout en prévenant l’expulsion par un accompagnement du locataire.