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Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, a rendu une décision le 25 juin 2024. Un lotisseur demandait à une association syndicale libre de procéder à l’acquisition de lots communs. La procédure était engagée sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle. Le tribunal a fait droit aux demandes principales en ordonnant la régularisation de la cession et en allouant des dommages et intérêts partiels. Il a également condamné l’association aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La consécration d’une obligation statutaire d’acquisition
La force obligatoire des statuts d’une association. Le tribunal rappelle les conditions de la responsabilité extracontractuelle pour fonder sa décision. Il constate que les statuts notariés de l’association lui attribuent la propriété de certains lots et fixent son objet. « Il est observé que selon ses statuts, l’ASL [Adresse 9] est propriétaire des lots n°36 et n°37 et qu’elle a pour objet leur entretien et leur gestion. » (I). Or, il est établi que ces lots sont toujours la propriété du lotisseur. Le juge en déduit l’existence d’une obligation contractuelle pour l’association. « Il en résulte pour l’ASL LOTISSEMENT LES ALPILLES une obligation de régulariser le transfert de la propriété de ces éléments communs à son profit. » (I). Cette analyse confère une force exécutoire aux statuts associatifs, assimilant leurs dispositions à de véritables obligations.
La sanction de l’inexécution par une injonction sous astreinte virtuelle. Face à l’inertie de l’association, le tribunal use de ses pouvoirs pour assurer l’exécution. Il rejette l’application d’une clause statutaire non intégrée à l’acte authentique. Le manquement est caractérisé par l’absence de réponse aux mises en demeure successives. « L’inertie de l’ASL LOTISSEMENT LES ALPILLES, qui n’a répondu à aucune des sollicitations de la société MARISIM, contraint cette dernière à demeurer coloti et par conséquent à régler les impôts locaux y afférents, lui causant nécessairement un préjudice. » (I). Pour y remédier, le juge ordonne l’acquisition dans un délai de six mois. Il assortit son injonction d’une sanction originale : la vente forcée à un euro symbolique en cas de défaillance. Cette mesure assure une exécution effective sans recourir à une astreinte pécuniaire classique.
La réparation du préjudice causé par le défaut d’acquisition
L’établissement d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice. Le tribunal admet le préjudice constitué par le paiement des taxes foncières par le lotisseur. Il retient la responsabilité de l’association sur le fondement de l’article 1240 du code civil. « Au regard de ce qui précède, il est ainsi démontré que le manquement de l’ASL [Adresse 9] à son obligation d’acquérir les parties communes conformément à ses statuts, est constitutif d’une faute à l’origine du préjudice subi par la société MARISIM. » (I). La faute est ainsi clairement identifiée comme le manquement à une obligation statutaire. Le préjudice est certain et directement lié à la conservation de la propriété des lots. Le lien de causalité est établi par la simple démonstration de la succession chronologique des faits.
La limitation de l’indemnisation au préjudice postérieur à la mise en demeure. Le juge opère une modulation temporelle de la réparation due. Il accueille le principe de l’indemnisation mais en réduit le montant. La société demanderesse justifie d’un préjudice global de 4 309 euros. Le tribunal écarte toutefois la prise en compte des années antérieures à la première sommation. « Elle justifie sa demande par la production des taxes foncières pour les années 2021 à 2024 pour un montant global de 4 309 euros. Il y a lieu de faire droit, sur le principe, à la demande de la société MARISIM. Néanmoins, la société MARISIM n’a mis en demeure l’ASL [Adresse 9] de régulariser la situation que le 17 avril 2023 par acte de commissaire de justice. Il ne peut donc être fait droit à sa demande sur les années antérieures. » (II). La réparation est ainsi cantonnée au préjudice subi après la formalisation de l’exigence. Cette solution rappelle que la mise en demeure est souvent nécessaire pour caractériser la faute et liquider le préjudice. Elle évite une indemnisation rétroactive excessive pour l’association défaillante.
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