Tribunal judiciaire de Tarbes, le 24 juin 2025, n°25/00561

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarbes, statuant en premier ressort, rend un jugement contradictoire le 24 juin 2025. Il s’agit d’un litige entre bailleurs et locataire portant sur le paiement de charges locatives, principalement une importante consommation d’eau. Le locataire contestait la réalité et l’imputabilité de cette créance, invoquant des dysfonctionnements du compteur. Les bailleurs demandaient également des dommages-intérêts pour résistance abusive. Le juge rejette la majeure partie de la demande initiale des bailleurs concernant l’eau et écarte la demande de dommages-intérêts, condamnant le locataire à payer uniquement un montant très minoré et un reliquat de charges.

La justification probatoire des charges locatives réclamées
Le contrôle strict des justifications fournies par le bailleur
Le juge rappelle le principe énoncé à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur est légalement tenu de justifier annuellement les charges dont il demande le paiement. Cette obligation conditionne la récupérabilité des sommes réclamées au locataire. Le juge procède donc à un examen rigoureux des pièces justificatives communiquées. Il vérifie leur cohérence et leur capacité à établir solidement le montant et l’origine de la créance. Cette exigence constitue une protection essentielle pour le locataire face à des demandes parfois peu étayées.

La disqualification des éléments de preuve en cas d’anomalie technique
En l’espèce, le juge constate des incohérences patentes dans les relevés du compteur d’eau litigieux. Il relève notamment que l’index est resté figé pendant plusieurs mois d’occupation. Il prend acte de l’existence d’une anomalie technique avérée sur le dispositif de relève. Face à ces éléments, le juge estime que la preuve de la consommation réelle n’est pas rapportée. « Il n’y a pas lieu de réclamer au locataire une consommation d’eau très anormale, d’origine indéterminée, sans que ne soit prouver sa responsabilité » (Motifs). La présomption de validité des relevés cède devant la démonstration d’un dysfonctionnement objectif.

L’encadrement du contentieux et la sanction des prétentions excessives
Le rejet des demandes non caractérisées en l’absence de preuve
La demande en dommages-intérêts pour résistance abusive est explicitement abandonnée par les bailleurs lors de l’audience. Le juge en prend acte et la dit sans objet. Cette issue illustre la nécessité de caractériser précisément un tel grief. La jurisprudence rappelle que « l’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi » (Tribunal judiciaire de Thionville, le 16 janvier 2026, n°25/00351). Une simple résistance à une demande insuffisamment justifiée ne saurait constituer un abus.

L’équité dans l’appréciation des situations personnelles et la fixation des condamnations
Le juge opère une modulation équitable de la créance en tenant compte des circonstances. Il écarte l’application de la loi Warsmann, dont les conditions ne sont pas remplies. Il retient néanmoins le principe d’un plafonnement fondé sur la consommation moyenne habituelle du locataire. Il fixe ainsi le montant dû sur une base forfaitaire et raisonnable. Par ailleurs, il ne condamne pas le locataire aux frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette décision tient compte de la situation de vulnérabilité du défendeur, placé sous sauvegarde de justice.