Tribunal judiciaire de Tarbes, le 25 juin 2025, n°24/01876

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarbes, par jugement du 25 juin 2025, statue sur une demande en résiliation de bail pour impayés. Le bailleur a délivré un commandement de payer le 8 juillet 2024, visant une clause résolutoire pour un arriéré locatif. La locataire n’ayant pas intégralement payé dans le délai de deux mois, la clause résolutoire est acquise depuis le 9 septembre 2024. Toutefois, la locataire a repris le paiement du loyer courant et sollicite des délais ainsi que la suspension des effets de la clause, demande à laquelle le bailleur ne s’oppose pas. Le juge accueille cette demande et accorde des délais de paiement, tout en suspendant les effets de la clause résolutoire.

La régularité procédurale et l’acquisition de la clause résolutoire

La décision constate d’abord la parfaite régularité de la procédure de résiliation engagée par le bailleur. L’assignation et le commandement ont été dénoncés aux autorités compétentes selon les modalités électroniques prévues. Cette régularité formelle est essentielle pour la validité de la suite de la procédure. Le juge rappelle ensuite le principe selon lequel le défaut de paiement intégral dans le délai de deux mois fait acquérir la clause résolutoire. « Les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement payées dans les deux mois suivant sa délivrance. En conséquence, la clause résolutoire est, dès lors, acquise à compter du 9 septembre 2024 ce qui emporte résiliation du bail. » Cette application stricte de la loi confirme une jurisprudence constante sur l’effet automatique de la clause après l’expiration du délai. Une cour d’appel a ainsi déjà jugé qu' »il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire » en cas de défaut de paiement total dans le délai (Cour d’appel de Paris, le 12 mai 2022, n°19/21139). La portée de ce point est de réaffirmer le caractère automatique de la résolution en cas d’impayés, protégeant ainsi les intérêts du bailleur.

La modulation judiciaire par l’octroi de délais et la suspension

Le juge opère ensuite un rééquilibrage en faveur du maintien dans les lieux, fondé sur la nouvelle rédaction de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il constate la mobilisation de la locataire, la reprise du paiement du loyer courant et l’existence d’un plan d’apurement respecté. Le bailleur ne s’opposant pas, les conditions légales sont remplies pour accorder des mesures de clémence. Le juge applique alors les dispositions qui prévoient que « les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge » (article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989). Il fixe un échéancier réaliste de cinq mensualités et ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant cette période. Cette solution illustre la volonté du législateur de privilégier le maintien dans les lieux lorsque la situation du locataire le permet. Un tribunal a récemment appliqué ce même principe en suspendant les effets d’une clause résolutoire (Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, le 15 mai 2025, n°25/00178). La valeur de cette analyse est de concilier la sanction de l’inexécution avec une perspective sociale, en offrant une seconde chance au locataire de bonne foi.

Les conséquences conditionnelles et le rejet des demandes complémentaires

La décision détaille enfin les conséquences attachées au respect ou à la violation de l’échéancier. Elle prévoit expressément que la suspension prendra fin dès le premier impayé, entraînant la déchéance du terme et l’exigibilité immédiate du solde. Le juge fixe également par avance le montant de l’indemnité d’occupation due en cas d’expulsion. Ces mesures assurent une exécution effective et sécurisent la position du bailleur en cas de nouvelle défaillance. Par ailleurs, le juge rejette la demande de dommages-intérêts du bailleur, au motif de l' »absence de preuve rapportée d’un préjudice distinct du simple retard ». Cette application de l’article 1231-6 du code civil rappelle que la mauvaise foi ne se présume pas du seul retard de paiement. La portée de ces dispositions est d’encadrer strictement les effets de la suspension et de limiter les condamnations pécuniaires au strict nécessaire, garantissant ainsi la proportionnalité de la décision.