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Le Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, dans un jugement du 4 avril 2016, statue sur deux demandes indemnitaires distinctes. Un copropriétaire reproche à son syndicat une modification du règlement interdisant la restauration et réclame réparation pour un dégât des eaux. Le tribunal rejette la première demande mais retient la responsabilité du syndicat pour la fuite. Il condamne ce dernier à réparer uniquement le préjudice lié au remplacement de la canalisation défectueuse.
La licéité d’une résolution modifiant le règlement de copropriété.
Le juge examine d’abord la légalité d’une décision d’assemblée interdisant les activités de restauration. Il constate que cette mesure fait suite à des nuisances sonores et à des impayés de charges. Le règlement de copropriété prévoit expressément que « le non-respect des obligations précédentes constituera une cause de résiliation du bail » (page 26). La modification contestée apparaît donc comme un moyen de faire cesser des troubles préexistants et non comme une restriction nouvelle. Elle vise à faire respecter des clauses prévoyant que « en aucun cas un copropriétaire ou un occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance » (page 23). La décision est ainsi présentée comme une mesure de police interne justifiée par des manquements avérés. Le tribunal écarte également l’application d’une jurisprudence invoquée par le demandeur. Il estime que l’annulation d’une décision dans une autre copropriété ne concerne pas l’espèce car « l’annulation n’est pas fondée sur les mêmes motifs » (pièce 7 du demandeur). La solution consacre le pouvoir de l’assemblée générale de prendre des mesures pour faire cesser des troubles. Elle rappelle que ce pouvoir doit s’exercer dans le respect du règlement existant. La modification doit constituer une réponse proportionnée à des manquements précis et non une interdiction générale.
La responsabilité du syndicat pour les dommages aux parties communes.
Le tribunal se penche ensuite sur la responsabilité du syndicat suite à un dégât des eaux dans un local privatif. Il rappelle le principe selon lequel « le syndicat est responsable des dommages subis à la suite d’inondations résultant d’un vice des canalisations » (Civ. 3e, 28 nov. 1978 et Civ. 3e, 9 juin 2016, n°15-17.944). L’expertise détermine que la fuite provient de l’oxydation d’une canalisation située dans un mur. Le règlement stipule que « constituent des parties communes (…) toutes les canalisations d’alimentation, d’adduction, d’écoulement et d’évacuation » (pièce 1 du demandeur, page 20). La canalisation défectueuse, bien que située dans une partie privative, relève donc de la maintenance syndicale. Le syndicat engage ainsi sa responsabilité pour défaut d’entretien. Le tribunal précise toutefois les limites de cette indemnisation. Il relève que le demandeur a aggravé son préjudice en refusant l’accès à son local pour les réparations. Les dommages initiaux concernaient « principalement des panneaux de laine de roche, quelques matériaux (…) et quelques plaques de plâtre » (page 5). Les demandes indemnitaires pour la réfection complète du local et pour une perte de loyers sont rejetées. Seul le coût du « remplacement du tuyau corrodé » est alloué, fixé à 6 600 €. Cette analyse opère une distinction nette entre la réparation du dommage initial et son aggravation. Elle rappelle que la responsabilité du syndicat, bien que fondée, ne couvre pas les conséquences d’une faute de la victime.
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